מחזור משכנתא: מתי זה משתלם, כמה עולה עמלת הפירעון ואיך מחשבים
מחזור משכנתא משתלם כשהחיסכון בהחזרים גדול מעמלת הפירעון המוקדם ומהעלויות הנלוות. בפריים אין עמלת היוון, ומשלמים רק עמלה תפעולית של עד 60 ₪ (ועוד 0.1% אם לא נתתם הודעה של 10 ימים). בקל"צ ובק"צ נגבית עמלת היוון כשהריבית הממוצעת היום נמוכה מהריבית בהלוואה, והיא קטנה ב-20% אחרי 3 שנים וב-30% אחרי 5 שנים. בדוגמה של מיליון ₪ בקל"צ ב-5.5% שנלקחה לפני 3 שנים, העמלה כ-63,119 ₪, ומחזור ל-4.58% חוסך כ-106,779 ₪ נטו.
ממה מורכבת עמלת הפירעון המוקדם
מחזור הוא פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת ולקיחת הלוואה חדשה במקומה, באותו בנק או בבנק אחר. העמלה על הפירעון נקבעת בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, והיא מחושבת לכל מסלול בנפרד.
| רכיב | כמה | מתי נגבה |
|---|---|---|
| עמלה תפעולית | עד 60 ₪ | בכל פירעון |
| עמלת אי-הודעה מוקדמת | 0.1% מהסכום שנפרע | כשלא נתתם הודעה בכתב 10 עד 45 ימים לפני הפירעון |
| עמלת היוון | ההפרש בין ערך התשלומים שנותרו בריבית הממוצעת היום לבין היתרה | רק בריבית קבועה, או במשתנה שמתעדכנת פחות מפעם בשנה, וכשהריבית הממוצעת נמוכה מהריבית בהלוואה |
| עמלת ממוצע מדד | היתרה × ½ × ממוצע השינוי החודשי במדד ב-12 המדדים האחרונים | רק במסלול צמוד, כשהפירעון בין ה-1 ל-15 בחודש |
עמלת ההיוון היא הרכיב הגדול. הבנק משווה את הריבית שלכם לריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם בכל חודש לתקופה שנותרה עד סוף ההלוואה. אם הריבית שלכם גבוהה מהממוצע, אתם משלמים את ההפרש המהוון. אם היא נמוכה ממנו, אין עמלת היוון, וההפרש לטובתכם מקוזז מהעמלות האחרות.
| זמן מאז קבלת ההלוואה | הלוואה רגילה | הלוואה משלימה (זכאות) |
|---|---|---|
| פחות משנה | 0% | 0% |
| 1–2 שנים | 0% | 10% |
| 2–3 שנים | 0% | 20% |
| 3–4 שנים | 20% | 30% |
| 4–5 שנים | 20% | 40% |
| 5 שנים ומעלה | 30% | 40% |
הריביות הממוצעות שקובעות את העמלה
בנק ישראל מפרסם בכל חודש, בסביבות ה-13 עד ה-15, ריביות ממוצעות לחישוב עמלת הפירעון, לפי התקופה שנותרה. אלה הריביות שבתוקף מ-15 בספטמבר 2026, בריבית אפקטיבית:
| תקופה שנותרה | לא צמוד | צמוד למדד |
|---|---|---|
| עד שנה | 4.54% | 3.41% (עד 5 שנים) |
| 1–5 שנים | 4.48% | 3.41% (עד 5 שנים) |
| 5–10 שנים | 4.47% | 3.17% |
| 10–15 שנים | 4.55% | 3.65% |
| 15–20 שנים | 4.73% | 3.50% |
| 20–25 שנים | 4.74% | 3.51% |
| מעל 25 שנים | 4.85% | 3.52% |
המשמעות: מי שלקח קל"צ בריבית גבוהה, כמו רבים שלקחו משכנתא ב-2023–2024, ישלם היום עמלת היוון, כי הממוצע הלא צמוד נע בין 4.47% ל-4.85%. מי שלקח קל"צ בריבית נמוכה מהממוצע לא ישלם עמלת היוון בכלל. על ההבדלים בין המסלולים תוכלו לקרוא במדריך מסלולי המשכנתא.
איך בודקים אם מחזור משתלם, שלב אחר שלב
- מבקשים מהבנק דוח יתרות לסילוק לכל מסלול: יתרה, ריבית, חודשים שנותרו ועמלה צפויה.
- מחשבים את ההחזר החודשי החדש על אותה יתרה, בריבית שהוצעה לכם ובאותה תקופה.
- מחשבים את סך התשלומים שנותרו במשכנתא הקיימת ובחדשה, ואת ההפרש ביניהם.
- מפחיתים את העמלה ואת העלויות הנלוות: שמאי, פתיחת תיק ויועץ, אם יש.
- מחלקים את העמלה והעלויות בחיסכון החודשי. התוצאה היא נקודת האיזון בחודשים. אם אתם צפויים למכור את הדירה או לפרוע לפני כן, המחזור לא ישתלם.
רוצים לחשב את ההחזר החדש? הזינו במחשבון ההלוואה את היתרה, הריבית החדשה ומספר החודשים שנותרו. למחשבון הלוואה ←
דוגמה מחושבת: מיליון ₪ בקל"צ ב-5.5%
ההנחות: משכנתא של 1,000,000 ₪ בקל"צ ל-30 שנה בריבית של 5.5%, בשפיצר, ששולמו בה 36 החזרים. נשארו 324 חודשים (27 שנה), ולכן הריבית הממוצעת לחישוב היא 4.85% (מעל 25 שנה). ההודעה ניתנה בזמן. הריבית החדשה היא 4.58% נומינלי, הממוצע במשק לקל"צ באוגוסט 2026.
| סכום | |
|---|---|
| החזר חודשי נוכחי | 5,677.89 ₪ |
| יתרת קרן לסילוק | 957,264.86 ₪ |
| עמלת היוון לפני הנחה | 78,824.13 ₪ |
| עמלת היוון אחרי הנחה של 20% (3–5 שנים) | 63,059.31 ₪ |
| עמלה תפעולית | 60 ₪ |
| סך עמלת הפירעון | 63,119.31 ₪ |
| החזר חדש — העמלה משולמת מהכיס | 5,153.51 ₪ (חיסכון של 524.38 ₪ בחודש) |
| חיסכון נטו אחרי העמלה | 106,779.33 ₪ |
| נקודת איזון | כ-120 חודשים (10 שנים) |
| החזר חדש — העמלה ממומנת בהלוואה | 5,493.32 ₪ (חיסכון של 184.57 ₪ בחודש) |
| חיסכון נטו כשהעמלה ממומנת | כ-59,801 ₪ |
סך התשלומים שנותרו במשכנתא הקיימת הוא 1,839,636.36 ₪, ובמשכנתא החדשה 1,669,737.73 ₪. ההפרש, כ-169,899 ₪, פחות העמלה, נותן את החיסכון נטו. שימו לב שנקודת האיזון רחוקה: רק אחרי כ-10 שנים החיסכון בהחזרים מכסה את העמלה ששולמה מראש.
אותה משכנתא בריבית של 5%. ההחזר הנוכחי 5,368.22 ₪ והיתרה 953,435.95 ₪. כאן הפער מהממוצע קטן יותר, ועמלת הפירעון יורדת ל-20,975.56 ₪. ההחזר החדש ב-4.58% הוא 5,132.90 ₪, חיסכון של 235.32 ₪ בחודש, ונקודת האיזון כ-89 חודשים. החיסכון נטו: 55,267.47 ₪.
לחכות לשנה השישית. אילו המשכנתא של 5.5% הייתה ממוחזרת אחרי 72 החזרים, והריביות הממוצעות היו נשארות כמו היום, העמלה לפני הנחה הייתה 78,305.34 ₪, ואחרי הנחה של 30% — 54,813.74 ₪, ועוד 60 ₪. ההנחה הגדולה יותר חוסכת כ-8,000 ₪ בעמלה, אבל בשלוש השנים הנוספות משלמים את הריבית הגבוהה.
רוצים לבנות את התמהיל החדש? מחשבון המשכנתא מחשב החזר, סך תשלומים ולוח סילוקין לכמה מסלולים, כולל תרחישי פריים ומדד. למחשבון משכנתא ←
מסלולים שבהם המחזור כמעט לא עולה
- פריים ומסלולים שהריבית בהם משתנה כל שנה או פחות: אין עמלת היוון. משלמים עמלה תפעולית של עד 60 ₪, ועוד 0.1% אם לא נתתם הודעה. למשל, פירעון 500,000 ₪ בפריים בלי הודעה: 500 ₪ ועוד 60 ₪.
- משתנה כל 5 שנים ביום שינוי הריבית: משלמים רק עמלה תפעולית. בכל מועד אחר, עמלת ההיוון מחושבת רק על התקופה עד התחנה הבאה.
- הלוואה מוכוונת (זכאות משרד השיכון): לפי הצו, אין עליה עמלת פירעון מוקדם.
- מחזור באותו בנק: לא נגבית עמלת אי-הודעה על הסכום שממומן בהלוואה החדשה.
ריבית הפריים היום היא 4.75% (ריבית בנק ישראל 3.25% ועוד 1.5%), בתוקף מ-3 בספטמבר 2026. מאז נובמבר 2025 ירדה ריבית בנק ישראל מ-4.50%, ולכן ההחזר במסלול הפריים כבר ירד בלי מחזור. החלטת הריבית הבאה מתוכננת ל-21 באוקטובר 2026.
מגבלות ומלכודות
- להשוות רק החזר חודשי. הארכת התקופה במחזור מורידה את ההחזר, אבל עלולה להגדיל את סך הריבית. השוו סך תשלומים באותה תקופה.
- לשכוח את ההודעה המוקדמת. הודעה בכתב 10 עד 45 ימים לפני הפירעון חוסכת 0.1% מהסכום. מי שנתן הודעה ולא פרע, הודעה נוספת לא תיחשב במשך 6 חודשים.
- לפרוע מסלול צמוד בתחילת החודש. פירעון בין ה-1 ל-15 בחודש מוסיף עמלת ממוצע מדד. על ההצמדה עצמה תוכלו לקרוא במדריך הצמדה למדד.
- להתעלם מהוראה 329. בנק לא יבצע מחזור שיוצר או מגדיל חריגה מהמגבלות: שיעור מימון, החזר של עד 50% מההכנסה, עד 66.66% בריבית משתנה ותקופה של עד 30 שנה.
- להסתמך על הערכה. הסכום הקובע הוא זה שבדף ההסבר שהבנק מוסר ביום הפירעון. אם ידועה הריבית הממוצעת ביום שקיבלתם את ההלוואה, הבנק מחשב את העמלה גם לפיה, וגובה את הנמוכה מבין השתיים.
שאלות נפוצות
האם יש עמלה על פירעון מסלול פריים?
אין עמלת היוון. משלמים רק עמלה תפעולית של עד 60 ₪, ועוד 0.1% מהסכום אם לא נתתם הודעה מוקדמת של 10 ימים לפחות.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
כשהחיסכון בסך התשלומים, אחרי עמלות ועלויות, חיובי, ונקודת האיזון קצרה מהזמן שבו אתם מתכננים להחזיק במשכנתא. בדוגמה של קל"צ ב-5.5% נקודת האיזון היא כ-10 שנים.
האם עמלת הפירעון יורדת עם הזמן?
כן. בהלוואה רגילה עמלת ההיוון קטנה ב-20% אחרי 3 שנים וב-30% אחרי 5 שנים. בהלוואה משלימה ההנחה מגיעה ל-40% אחרי 4 שנים.
למה העמלה על הקל"צ שלי כל כך גבוהה?
כי הריבית שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם היום לאותה תקופה. הבנק גובה את ההפרש המהוון על כל התקופה שנותרה.
אפשר לגלגל את העמלה למשכנתא החדשה?
כן, אבל אז משלמים עליה ריבית. בדוגמה של מיליון ₪ ב-5.5%, מימון העמלה מוריד את החיסכון נטו מכ-106,779 ₪ לכ-59,801 ₪.
מקורות
מחשבונים למדריך הזה
מדריכים נוספים
- מסלולי משכנתא: מה ההבדל, ואיך התמהיל משנה את ההחזרמסלולי משכנתא: פריים 4.75%, קל"צ, ק"צ ומשתנה כל 5 שנים. כללי בנק ישראל, שפיצר מול קרן שווה ודוגמת תמהיל של 1,000,000 ₪ עם החזר וסך עלות.
- הצמדה למדד המחירים לצרכן: מה זה, איך מחשבים ואיפה טועיםאיך מחשבים הצמדה למדד המחירים לצרכן: ההבדל בין מדד ידוע למדד בגין, שרשור בסיסים, ודוגמה לשכר דירה של 6,000 ₪ שעלה ל-6,133.33 ₪.