מסלולי משכנתא: מה ההבדל, ואיך התמהיל משנה את ההחזר
משכנתא בנויה ממסלולים: פריים (ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, כיום 4.75%), קבועה לא צמודה (קל"צ), קבועה צמודה למדד (ק"צ) ומשתנה כל 5 שנים. לפי הוראה 329 של בנק ישראל עד 66.66% מהמשכנתא יכולים להיות בריבית משתנה, התקופה עד 30 שנה והמימון בדירה יחידה עד 75% משווי הדירה. בתמהיל של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה, בריביות הממוצעות של אוגוסט 2026, ההחזר הראשון הוא כ-5,287 ₪.
המסלולים העיקריים והריביות הממוצעות
| מסלול | מה משתנה לאורך התקופה | ריבית ממוצעת (אפקטיבית) | חלק מהמשכנתאות |
|---|---|---|---|
| פריים | הריבית זזה עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל | 4.37% | 24.04% |
| קבועה לא צמודה (קל"צ) | שום דבר: ריבית והחזר קבועים | 4.68% | 30.63% |
| קבועה צמודה (ק"צ) | הריבית קבועה, היתרה צמודה למדד | 3.23% | 4.64% |
| משתנה לא צמודה (שאינה פריים) | הריבית מתעדכנת בתחנות, למשל כל 5 שנים | 4.40% | 37.03% |
| משתנה צמודה | הריבית מתעדכנת בתחנות, והיתרה צמודה למדד | 3.19% | 3.66% |
בנק ישראל מפרסם את הממוצעים כריבית אפקטיבית ("שנתית מתואמת"). בהצעות הבנק ובמחשבון מופיעה ריבית נומינלית, ובהמרה היא נמוכה מעט: קל"צ 4.58%, ק"צ 3.18%, משתנה לא צמודה 4.31% ומשתנה צמודה 3.14%. בפריים המחשבון מניח פריים פחות 0.70% (4.05%), מרווח שגזרנו מהנתונים ואינו פרסום רשמי. אלה ממוצעים במשק, לא הריבית שתקבלו.
- פריים. היתרון: מרוויחים כשהריבית יורדת, ובפירעון מוקדם אין עמלת היוון (רק עמלה תפעולית של עד 60 ₪, ו-0.1% אם לא נמסרה הודעה מוקדמת). החיסרון: חשיפה מלאה לעליות. בין אפריל 2020 למאי 2023 הפריים עלה מ-1.60% ל-6.25%.
- קל"צ. היתרון: ודאות מלאה, ההחזר ידוע מהיום הראשון ועד האחרון. החיסרון: ריבית גבוהה יחסית, ועמלת היוון בפירעון מוקדם אם הריביות במשק ירדו מאז שלקחתם.
- ק"צ. היתרון: הריבית הנמוכה בטבלה. החיסרון: היתרה וההחזר עולים עם המדד, כך שהעלות הכוללת יכולה לעבור את הקל"צ (ראו בדוגמה). יש עליו גם עמלת היוון, ובפירעון בין 1 ל-15 בחודש נוספת עמלת ממוצע מדד.
- משתנה כל 5 שנים. ריבית שנקבעת לתחנות של 60 חודשים, ובכל תחנה ההחזר מחושב מחדש על היתרה. ביום שינוי הריבית אפשר לפרוע ולשלם רק עמלה תפעולית. הסיכון: הריבית בתחנה עלולה להיות גבוהה יותר.
הכללים של בנק ישראל לתמהיל ולמימון
| מגבלה | הערך |
|---|---|
| חלק המשכנתא בריבית משתנה (פריים וכל המסלולים המשתנים) | עד שני שלישים (66.66%), כלומר לפחות שליש בריבית קבועה |
| תקופה מקסימלית | 30 שנה |
| החזר חודשי מתוך ההכנסה | עד 50% מההכנסה הפנויה |
| מימון בדירה יחידה | עד 75% משווי הדירה |
| מימון בדירה חלופית | עד 70% |
| מימון בדירה להשקעה | עד 50% |
אין תקרה נפרדת לפריים. התקרה של 66.66% חלה על כל החלק המשתנה יחד: פריים, משתנה לא צמודה וגם משתנה צמודה. אותן מגבלות חלות גם במיחזור: בנק לא ימחזר משכנתא אם המיחזור יוצר חריגה מהן.
דוגמה למימון: בדירה יחידה ב-2,000,000 ₪ המשכנתא יכולה להגיע עד 1,500,000 ₪, ואת 500,000 ₪ הנותרים צריך להביא מהון עצמי. על זה נוסף מס רכישה של 743.93 ₪ (ראו מדריך מס רכישה 2026).
שפיצר או קרן שווה
בשפיצר ההחזר החודשי קבוע (במסלול לא צמוד). בתחילת התקופה רוב ההחזר הולך לריבית, ובהמשך יותר לקרן. בקרן שווה מחזירים בכל חודש את אותו סכום קרן ועוד הריבית על היתרה, ולכן ההחזר מתחיל גבוה ויורד. הנוסחה בשפיצר: יתרה × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), כש-r היא הריבית השנתית חלקי 12 ו-n מספר החודשים שנותרו.
| שיטה | החזר ראשון | החזר אחרון | סך ריבית |
|---|---|---|---|
| שפיצר | 5,845.90 ₪ | 5,845.90 ₪ | 753,770.12 ₪ |
| קרן שווה | 7,500 ₪ | 3,347.22 ₪ | 627,083.33 ₪ |
קרן שווה חוסכת כאן 126,686.79 ₪ ריבית, אבל דורשת 1,654.10 ₪ יותר בחודש הראשון. תבדקו שההחזר הגבוה הזה מתאים לתקציב שלכם. במסלול צמוד, גם בשפיצר ההחזר עולה עם המדד.
רוצים להשוות שפיצר וקרן שווה בסכום ובריבית שלכם? מחשבון ההלוואה מציג את שתי השיטות ולוח סילוקין. למחשבון הלוואה ←
דוגמה מלאה: תמהיל של 1,000,000 ₪
נניח משכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בשפיצר, בשלושה מסלולים ובריביות הממוצעות: 400,000 ₪ בקל"צ (4.58%), 300,000 ₪ בפריים (4.05%) ו-300,000 ₪ בק"צ (3.18%), באינפלציה של 2% בשנה. החלק המשתנה הוא 30%, בתוך המגבלה.
| מסלול | סכום | ריבית | החזר ראשון | סך ריבית | הפרשי הצמדה |
|---|---|---|---|---|---|
| קל"צ | 400,000 ₪ | 4.58% | 2,241.53 ₪ | 272,459.65 ₪ | — |
| פריים | 300,000 ₪ | 4.05% | 1,591.80 ₪ | 177,541.37 ₪ | — |
| ק"צ | 300,000 ₪ | 3.18% | 1,453.28 ₪ | 162,548.68 ₪ | 101,139.51 ₪ |
| סך הכול | 1,000,000 ₪ | 4.00% (משוקללת) | 5,286.61 ₪ | 612,549.70 ₪ | 101,139.51 ₪ |
סך התשלומים לאורך 25 שנה הוא 1,713,689.21 ₪, כלומר 1.71 ₪ על כל שקל שלוויתם. ההחזר לא נשאר 5,286.61 ₪: בגלל ההצמדה של מסלול הק"צ הוא מגיע ל-6,213.66 ₪ בחודש האחרון, כשההחזר בק"צ לבדו עולה מ-1,453.28 ₪ ל-2,380.32 ₪.
איך שינוי בתמהיל, בתקופה או בשיטה משנה את העלות
| תרחיש | החזר ראשון | החזר מקסימלי | סך תשלומים |
|---|---|---|---|
| התמהיל מהדוגמה, 25 שנה | 5,286.61 ₪ | 6,213.66 ₪ | 1,713,689.21 ₪ |
| הכול בקל"צ 4.58% | 5,603.83 ₪ | 5,603.83 ₪ | 1,681,149.12 ₪ |
| הכול בק"צ 3.18% | 4,844.25 ₪ | 7,934.40 ₪ | 1,878,960.64 ₪ |
| התמהיל, הפריים עולה ב-1% מהשנה השנייה | 5,286.61 ₪ | 6,378.73 ₪ | 1,761,229.86 ₪ |
| התמהיל, אינפלציה 3% | 5,287.79 ₪ | 6,871.16 ₪ | 1,795,045.34 ₪ |
| התמהיל ל-20 שנה | 6,067.51 ₪ | 6,886.43 ₪ | 1,548,055.92 ₪ |
| התמהיל ל-30 שנה | 4,782.96 ₪ | 5,830.83 ₪ | 1,892,018.74 ₪ |
| התמהיל בקרן שווה | 6,670.46 ₪ | 6,670.46 ₪ | 1,612,918.33 ₪ |
- ההחזר הנמוך ביותר הוא לא הזול ביותר. משכנתא שכולה בק"צ מתחילה ב-4,844.25 ₪, אבל באינפלציה של 2% היא עולה בסך הכול 197,811.52 ₪ יותר ממשכנתא שכולה בקל"צ.
- עלייה של 1% בפריים מייקרת את ההחזר ב-165.08 ₪ בחודש מהחודש ה-13, ואת סך התשלומים ב-47,540.65 ₪.
- הארכה ל-30 שנה מורידה את ההחזר הראשון ב-503.65 ₪, אבל מוסיפה 178,329.53 ₪ לסך התשלומים. קיצור ל-20 שנה חוסך 165,633.29 ₪ ומעלה את ההחזר ב-780.90 ₪.
- קרן שווה על אותו תמהיל חוסכת 100,770.88 ₪ ודורשת 1,383.85 ₪ יותר בחודש הראשון.
- משתנה כל 5 שנים: בהמחשה של 1,000,000 ₪ במסלול הזה לבדו (4.31%), אם הריבית עולה ב-1% בתחנה הראשונה, ההחזר קופץ בחודש 61 מ-5,451.03 ₪ ל-5,930.60 ₪.
רוצים לבדוק את התמהיל שהבנק הציע לכם? הזינו עד שלושה מסלולים ותרחישי פריים ומדד. למחשבון משכנתא ←
מה השתנה ב-2026
ריבית בנק ישראל ירדה מ-4.50% ל-4.25% ב-27 בנובמבר 2025, ומשם ל-4.00% (8 בינואר 2026), 3.75% (28 במאי), 3.50% (9 ביולי) ו-3.25% (3 בספטמבר 2026). הפריים ירד בהתאם ל-4.75%. החלטת הריבית הבאה מתוכננת ל-21 באוקטובר 2026.
הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות ירדה בהתאם בין ינואר לאוגוסט 2026: בפריים מ-4.86% ל-4.37%, בקל"צ מ-4.77% ל-4.68% ובמשתנה הלא צמודה מ-4.70% ל-4.40%. בקבועה הצמודה הממוצע דווקא עלה מ-3.14% ל-3.23%. המגבלות של הוראה 329 לא השתנו בגרסה של פברואר 2026.
מלכודות נפוצות בבחירת תמהיל
- להשוות רק את ההחזר הראשון. תבדקו גם את ההחזר המקסימלי ואת סך התשלומים, במיוחד במסלולים צמודים. ההסבר על ההצמדה נמצא במדריך הצמדה למדד.
- לערבב ריבית נומינלית ואפקטיבית. 5% נומינלי הם 5.116% אפקטיבי. הממוצעים של בנק ישראל אפקטיביים, וההצעה של הבנק בדרך כלל נומינלית.
- להתעלם מהריבית הכוללת החזויה. בהצעת הבנק מופיעה גם "ריבית כוללת חזויה" (IRR) שכוללת תחזית מדד וריבית. הממוצע במשק באוגוסט 2026 היה 5.07%.
- לשכוח שמשתנה צמודה היא משתנה. גם היא נספרת בתקרה של 66.66%, למרות הריבית הנמוכה.
- לא לבדוק עמלת פירעון מוקדם. בקל"צ ובק"צ העמלה יכולה להיות גבוהה כשהריביות במשק ירדו. היא קטנה ב-20% אחרי 3 שנים וב-30% אחרי 5 שנים.
- לשכוח ביטוחים. ביטוח חיים וביטוח מבנה לא כלולים בהחזר שבמחשבון, וגם לא במספרים שבמדריך.
שאלות נפוצות
כמה אחוז מהמשכנתא אפשר לקחת בפריים?
אין מגבלה נפרדת לפריים. כל החלק בריבית משתנה, כולל פריים ומסלולים משתנים, מוגבל ל-66.66% מהמשכנתא.
מה ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה?
בתמהיל של קל"צ, פריים וק"צ בריביות הממוצעות, ההחזר הראשון כ-5,287 ₪. כולה בקל"צ ב-4.58% ההחזר 5,603.83 ₪, ובריבית 5% בשפיצר 5,845.90 ₪.
מה עדיף, קל"צ או פריים?
קל"צ נותן ודאות ופריים נותן גמישות: ריבית נמוכה יותר כיום ובלי עמלת היוון בפירעון, אבל עם חשיפה לעליית ריבית. בגלל התקרה על החלק המשתנה, רוב התמהילים משלבים את שניהם.
האם משכנתא צמודה למדד יקרה יותר?
תלוי באינפלציה. ב-1,000,000 ₪ ל-25 שנה, ק"צ ב-3.18% באינפלציה של 2% עולה בסך הכול 1,878,960.64 ₪, לעומת 1,681,149.12 ₪ בקל"צ ב-4.58%.
מה התקופה המקסימלית למשכנתא?
30 שנה, לפי הוראה 329 של בנק ישראל. תקופה ארוכה יותר מורידה את ההחזר, אבל מגדילה את סך הריבית.
מקורות
מחשבונים למדריך הזה
מדריכים נוספים
- מס רכישה 2026: כמה תשלמו על דירה יחידה, חלופית או נוספתמדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ₪, דירה נוספת 8% מהשקל הראשון. דוגמאות ב-2, 3.5 ו-6 מיליון ₪ וכללי דירה חלופית.
- הצמדה למדד המחירים לצרכן: מה זה, איך מחשבים ואיפה טועיםאיך מחשבים הצמדה למדד המחירים לצרכן: ההבדל בין מדד ידוע למדד בגין, שרשור בסיסים, ודוגמה לשכר דירה של 6,000 ₪ שעלה ל-6,133.33 ₪.