מחשבון משכנתא לפי מסלולים
במשכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 5% (שפיצר, לא צמודה) ההחזר החודשי הוא 5,845.90 ₪, ובסך הכול משלמים 753,770 ₪ ריבית. הזינו עד שלושה מסלולים כדי לחשב את התמהיל שלכם.
- סכום המשכנתא
- 1,000,000.00 ₪
- החזר חודשי מקסימלי צפוי (חודש 300)
- 6,213.66 ₪
- סה"כ תשלומים
- 1,713,689.21 ₪
- סה"כ ריבית
- 612,549.70 ₪
- סה"כ הפרשי הצמדה
- 101,139.51 ₪
- עלות לכל שקל
- 1.71
- ריבית משוקללת (התחלתית)
- 4%
- חלק בריבית משתנה
- 30%
- מסלול 1: קל"צ, 4.58%, 25 שנים — החזר ראשון
- 2,241.53 ₪
- מסלול 2: פריים, 4.05%, 25 שנים — החזר ראשון
- 1,591.80 ₪
- מסלול 3: ק"צ, 3.18%, 25 שנים — החזר ראשון
- 1,453.28 ₪
- ריבית הפריים כיום 4.75% (ריבית בנק ישראל 3.25% + 1.5%, מ-3.9.2026). החישוב מניח שהפריים לא ישתנה לאורך כל התקופה.
- ברכיבים הצמודים הנחנו עליית מדד של 2% בשנה (יעד בנק ישראל 1%–3%; ציפיות האינפלציה לעשור הקרוב 1.92%). היתרה וההחזר עולים עם המדד.
- ריבית שלא הוזנה = הממוצע במשק לסוג המסלול (בנק ישראל, 08/2026, בהמרה לריבית נומינלית). בפריים — פריים פחות 0.70%, מרווח שנגזר מהנתונים ואינו פרסום רשמי. זה ממוצע, לא הריבית שתקבלו.
- לא כולל ביטוח חיים, ביטוח מבנה ועמלות. בנקים מחשבים לעיתים לפי ריבית אפקטיבית או ימים בפועל, ולכן הפרש של שקלים בודדים מול לוח הבנק תקין.
| שנה | החזרים בשנה | ריבית | הצמדה | קרן | יתרה בסוף השנה |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 63,598.63 ₪ | 39,682.75 ₪ | 5,926.95 ₪ | 23,915.89 ₪ | 982,011.06 ₪ |
| 2 | 63,950.61 ₪ | 38,905.57 ₪ | 5,880.17 ₪ | 25,045.04 ₪ | 962,846.19 ₪ |
| 3 | 64,309.62 ₪ | 38,081.60 ₪ | 5,823.70 ₪ | 26,228.01 ₪ | 942,441.88 ₪ |
| 4 | 64,675.81 ₪ | 37,208.40 ₪ | 5,756.89 ₪ | 27,467.41 ₪ | 920,731.36 ₪ |
| 5 | 65,049.32 ₪ | 36,283.39 ₪ | 5,679.04 ₪ | 28,765.93 ₪ | 897,644.47 ₪ |
| 6 | 65,430.31 ₪ | 35,303.88 ₪ | 5,589.43 ₪ | 30,126.43 ₪ | 873,107.48 ₪ |
| 7 | 65,818.91 ₪ | 34,267.02 ₪ | 5,487.28 ₪ | 31,551.90 ₪ | 847,042.85 ₪ |
| 8 | 66,215.29 ₪ | 33,169.83 ₪ | 5,371.76 ₪ | 33,045.46 ₪ | 819,369.15 ₪ |
| 9 | 66,619.60 ₪ | 32,009.19 ₪ | 5,242.01 ₪ | 34,610.41 ₪ | 790,000.76 ₪ |
| 10 | 67,031.99 ₪ | 30,781.82 ₪ | 5,097.12 ₪ | 36,250.17 ₪ | 758,847.70 ₪ |
איך מחשבים?
כל מסלול מחושב בנפרד, וההחזר החודשי הוא סכום ההחזרים של כל המסלולים. הריבית החודשית היא הריבית השנתית הנומינלית חלקי 12, כמו בלוחות הסילוקין של הבנקים.
בשיטת שפיצר ההחזר קבוע (במסלול לא צמוד), ובקרן שווה ההחזר מתחיל גבוה ויורד. במשכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה ב-5%, סך הריבית בשפיצר 753,770 ₪ ובקרן שווה 627,083 ₪, אבל ההחזר הראשון בקרן שווה הוא 7,500 ₪ במקום 5,845.90 ₪.
במסלול צמוד למדד היתרה גדלה כל חודש לפי שינוי המדד, וההחזר מחושב מחדש על היתרה המוצמדת, כך שהוא עולה בקצב האינפלציה. המחשבון מניח קצב אינפלציה קבוע שאתם בוחרים.
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5% (כיום 4.75%), ומשתנה עם כל החלטת ריבית. במסלול משתנה כל 5 שנים הריבית מתעדכנת כל 60 חודשים, וההחזר מחושב מחדש על היתרה. אפשר לבדוק תרחישי שינוי בשדות התרחיש.
לפי הוראה 329 של בנק ישראל: עד 66.66% מהמשכנתא בריבית משתנה (פריים ומסלולים משתנים), תקופה של עד 30 שנה, מימון של עד 75% בדירה יחידה (70% בדירה חלופית, 50% בדירה להשקעה), והחזר של עד 50% מההכנסה הפנויה.
החזר שפיצר = יתרה × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) · r = ריבית שנתית ÷ 12, n = חודשים שנותרו · במסלול צמוד: היתרה × (1 + אינפלציה)^(1/12) בכל חודש
דוגמה
מסלול קבוע צמוד (ק"צ) של 500,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 3.23%, באינפלציה של 2% בשנה: ההחזר הראשון 2,435.32 ₪ והאחרון 3,988.81 ₪. בסך הכול משלמים 944,597.06 ₪, מתוכם 275,705.62 ₪ ריבית ו-168,891.44 ₪ הפרשי הצמדה. בלי אינפלציה ההחזר היה 2,431.30 ₪ קבוע.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?
בשפיצר ההחזר קבוע (במסלול לא צמוד). בקרן שווה ההחזר מתחיל גבוה יותר ויורד עם הזמן, וסך הריבית נמוך יותר: במשכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה ב-5% — 627,083 ₪ ריבית בקרן שווה מול 753,770 ₪ בשפיצר.
כמה אחוז מהמשכנתא יכול להיות בפריים?
אין מגבלה נפרדת לפריים. כל החלק בריבית משתנה (פריים, משתנה כל 5 ומשתנה צמודה) מוגבל ל-66.66% מהמשכנתא, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329.
מה התקופה המקסימלית למשכנתא?
30 שנה, לפי הוראה 329 של בנק ישראל.
מה הריבית הממוצעת על משכנתא היום?
באוגוסט 2026, לפי בנק ישראל: קבועה לא צמודה 4.68%, פריים 4.37% וקבועה צמודה 3.23% (ריבית שנתית מתואמת). אלה ממוצעים במשק ולא הריבית שתקבלו.
מה זה פריים?
ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. כיום ריבית בנק ישראל 3.25% והפריים 4.75%, מ-3.9.2026.
כמה המדד מוסיף למשכנתא?
במשכנתא של 500,000 ₪ ל-25 שנה בקבועה צמודה של 3.23% ובאינפלציה של 2% בשנה, ההצמדה מוסיפה כ-169 אלף ₪, וההחזר עולה מ-2,435 ₪ ל-3,989 ₪.
מקורות
- בנק ישראל — הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (גרסה 12)
- בנק ישראל — קו המשווה: ריביות ותמהיל משכנתאות
- בנק ישראל — הריבית הממוצעת על משכנתאות
- בנק ישראל — מחשבון ריבית נומינלית ואפקטיבית
- בנק ישראל — ריבית בנק ישראל הנוכחית (PublicApi)
עודכן לאחרונה: · איך אנחנו מחשבים ובודקים