כמה משכנתא אפשר לקבל — מחשבון כושר החזר

בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי ל-50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנקים מקשיחים תנאים. עם הכנסה נטו של 20,000 ₪, יחס החזר של 35%, ריבית 4.24% ו-30 שנה ההחזר המקסימלי הוא 7,000 ₪ והמשכנתא המקסימלית 1,424,632.93 ₪; עם הון עצמי של 600,000 ₪ אפשר לקנות דירה יחידה של עד 2,024,632.93 ₪ (לפני מס רכישה ועלויות).

הכנסה קבועה שאפשר להציג לה אסמכתאות (תלושי שכר, שומות לעצמאים).
בן/בת זוג שיגורו בדירה — מלוא ההכנסה נספרת.
נספרת במחצית בלבד, ורק אם הקרוב ערב להלוואה, נבדק כלווה ומשלם לפחות 20% מההחזר מחשבונו.
הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, מזונות, ושכר דירה אם לא תגורו בדירה הנרכשת.
הרגולציה מתירה עד 50%; מעל 40% הבנק נדרש למשקל סיכון 100%. בנקים ויועצים ממליצים בדרך כלל על 30%–35%.
ברירת המחדל: ממוצע לפי תמהיל המשכנתאות במשק (בנק ישראל, 08/2026). הזינו את הריבית מההצעה שלכם.
המקסימום לפי הוראה 329 הוא 30 שנה.
מחיר דירה והון עצמי
לחישוב מחיר הדירה המקסימלי. 0 = לא לחשב.
לבדיקה אם המשכנתא מספיקה לדירה ספציפית ועמידה במגבלת המימון.
משכנתא מקסימלית לפי ההכנסה
‏1,424,632.93 ‏₪
הכנסה פנויה מוכרת (אחרי התחייבויות)
‏20,000.00 ‏₪
החזר חודשי מקסימלי (35% מההכנסה הפנויה)
‏7,000.00 ‏₪
משכנתא מקסימלית לפי הכנסה (4.24%, 30 שנים)
‏1,424,632.93 ‏₪
מחיר דירה מקסימלי עם הון עצמי של 600,000 ₪ (לפני מס רכישה ועלויות)
‏2,024,632.93 ‏₪
מד יחס ההחזר
בינוני — 30%–40%
  • מחיר הדירה המקסימלי נקבע לפי ההכנסה: הון עצמי + המשכנתא שההכנסה מאפשרת. ממנו צריך להפחית מס רכישה ועלויות — ראו [מחשבון הון עצמי](/housing/down-payment).
  • הריבית המשוקללת 4.24% היא ממוצע שנגזר מתמהיל המשכנתאות במשק (בנק ישראל, 08/2026) ואינו פרסום רשמי. הזינו את הריבית מההצעה שקיבלתם, או בנו תמהיל ב[מחשבון המשכנתא](/housing/mortgage).
  • להשוואה: יחס ההחזר הממוצע בהלוואות חדשות לדיור באוגוסט 2026 היה 29.23% (בנק ישראל).
  • כל בנק קובע מדיניות אשראי משלו ובוחן גם היסטוריית אשראי, יציבות תעסוקתית וגיל — אין בתוצאה התחייבות לאישור.

איך מחשבים?

הכנסה פנויה: מחברים את ההכנסה נטו של הלווים (ובן/בת זוג שגר בדירה — במלואה), מוסיפים מחצית מהכנסת קרוב ערב אם יש, ומפחיתים התחייבויות קבועות: הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, מזונות, ושכר דירה אם לא תגורו בדירה. כך מגדירה הוראת ניהול בנקאי תקין 329 את ההכנסה הפנויה.

החזר חודשי מקסימלי: ההכנסה הפנויה כפול יחס ההחזר. הוראה 329 אוסרת על הבנק לאשר משכנתא שההחזר בה עולה על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנק נדרש להקצות משקל סיכון של 100% — ולכן רוב הבנקים מגבילים בפועל ל-40% או מציעים ריבית גבוהה יותר. בהלוואות חדשות לדיור באוגוסט 2026 יחס ההחזר הממוצע היה 29.23%.

משכנתא לפי הכנסה: הערך הנוכחי של ההחזר המקסימלי לאורך התקופה בריבית המשוקללת — כלומר הסכום שהחזר כזה מחזיר בדיוק. ככל שהריבית נמוכה יותר והתקופה ארוכה יותר (עד 30 שנה), המשכנתא גדולה יותר. את ההחזר למשכנתא ספציפית, לפי מסלולים, מחשבים במחשבון המשכנתא.

מגבלת המימון (LTV): בדירה יחידה הבנק מממן עד 75% מהמחיר, בדירה חליפית עד 70% ובדירה להשקעה עד 50%. המשכנתא בפועל היא הנמוכה מבין המגבלה לפי הכנסה והמגבלה לפי מימון, ומחיר הדירה המקסימלי הוא הנמוך מבין הון עצמי + משכנתא לפי הכנסה, לבין הון עצמי ÷ (1 − אחוז המימון). לפני שקובעים תקציב, בדקו גם את מס הרכישה ואת ההון העצמי הנדרש כולל עלויות.

החזר מקסימלי = הכנסה פנויה × יחס החזר · משכנתא = החזר × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r · מחיר מקסימלי = min(הון + משכנתא, הון ÷ (1 − LTV))

דוגמה

הכנסה נטו של 20,000 ₪ בלי התחייבויות, יחס החזר 35%, ריבית 4.24% ל-30 שנה: ההחזר המקסימלי 7,000 ₪ והמשכנתא לפי הכנסה 1,424,632.93 ₪. אם בוחנים דירה יחידה של 2,000,000 ₪, מגבלת המימון (75%) מאפשרת 1,500,000 ₪, ולכן ההכנסה היא המגבלה והמשכנתא המקסימלית 1,424,632.93 ₪. עם הון עצמי של 600,000 ₪ מחיר הדירה המקסימלי הוא 2,024,632.93 ₪ — פחות מ-2,400,000 ₪ שההון מאפשר לפי 25% הון עצמי. ובדוגמה אחרת: לווה עם 12,000 ₪ והורה ערב עם 10,000 ₪ — הכנסה מוכרת 17,000 ₪ והחזר מקסימלי 5,950 ₪ ב-35%.

שאלות נפוצות

מה יחס ההחזר המקסימלי למשכנתא?

50% מההכנסה הפנויה — הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (ס' 5) אוסרת על הבנק לאשר יותר. מעל 40% הבנק נדרש למשקל סיכון 100% (ס' 6), ולכן בפועל רבים מגבילים לפחות.

האם משכורת ההורים נחשבת?

רק מחציתה, ובתנאים: ההורה בקרבה ראשונה, ערב להלוואה, נבדק כלווה ומשלם לפחות 20% מההחזר החודשי מחשבונו (נספח א' להוראה 329).

האם הכנסת בן או בת הזוג נחשבת במלואה?

כן, כשבן/בת הזוג לווה יחד אתכם ומתגורר בדירה, ועומד בדרישות הבדיקה של הבנק.

מה יחס ההחזר הממוצע בפועל?

בהלוואות חדשות לדיור באוגוסט 2026 יחס ההחזר הממוצע היה 29.23%, לפי נתוני בנק ישראל.

למה הבנק נותן פחות מ-50%?

כי מעל 40% הוא נדרש להקצות הון רב יותר (משקל סיכון 100%), וכי הוא בוחן גם יציבות תעסוקתית, היסטוריית אשראי וגיל הלווים בסיום ההלוואה. כל בנק קובע מדיניות משלו.

כמה הון עצמי צריך?

לפחות 25% ממחיר דירה יחידה, 30% בדירה חליפית ו-50% בדירה להשקעה — ובנוסף מס רכישה, עו"ד ועלויות, שאינם ממומנים במשכנתא. חישוב מלא במחשבון ההון העצמי.

מקורות

עודכן לאחרונה: · איך אנחנו מחשבים ובודקים

מחשבונים קשורים