מחשבון הון עצמי לרכישת דירה

לדירה יחידה הבנק מממן עד 75%, ולכן צריך לפחות 25% הון עצמי — ועוד מס רכישה ועלויות שלא ממומנים במשכנתא. לדירה של 2,000,000 ₪: הון עצמי 500,000 ₪, מס רכישה 743.93 ₪ ועו"ד 0.5% + מע"מ 11,800 ₪ — בסך הכול 512,543.93 ₪ במזומן, והמשכנתא המקסימלית 1,500,000 ₪.

קובע את אחוז המימון המקסימלי (הוראה 329) ואת מדרגות מס הרכישה.
ריק = המקסימום לסוג הרוכש. הזינו פחות אם אתם מתכננים משכנתא קטנה יותר.
עלויות נלוות
אין תעריף רשמי; מקובל 0.5%–1% + מע"מ. ברכישה מקבלן שכר הטרחה לעו"ד הקבלן מוגבל בחוק — בדקו בחוזה.
0 אם אין מתווך. מקובל 2% + מע"מ — הנחת שוק, לא תעריף רשמי.
סה"כ מזומן נדרש (הון עצמי + מס + עלויות)
‏512,543.93 ‏₪
הון עצמי מינימלי לבנק (25% מהמחיר)
‏500,000.00 ‏₪
מס רכישה (דירה יחידה)
‏743.93 ‏₪
שכר טרחת עו"ד (0.5% + מע"מ 18%)
‏11,800.00 ‏₪
משכנתא מקסימלית (75% מהמחיר)
‏1,500,000.00 ‏₪
  • המימון הבנקאי מחושב על שווי הדירה בלבד (הוראה 329): מס הרכישה, שכר הטרחה והעלויות משולמים מההון העצמי, ולא ממומנים במשכנתא.
  • שכר טרחת עו"ד ודמי תיווך אינם תעריף רשמי — הם נקבעים במשא ומתן. הערכים כאן הם הנחת עבודה שלכם, בתוספת מע"מ 18%.
  • הבנק רשאי לממן פחות מהמקסימום לפי יכולת ההחזר — בדקו ב[מחשבון כושר ההחזר](/housing/repayment-capacity). לרכישה במחיר למשתכן / דירה בהנחה חלים כללי שווי מיוחדים (הוראה 329 ס' 4א) שאינם כלולים כאן.

איך מחשבים?

הון עצמי מינימלי: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל מגבילה את המימון: עד 75% ממחיר דירה יחידה (הון עצמי 25%), עד 70% בדירה חליפית למשפרי דיור (30%) ועד 50% בדירה להשקעה (50%). ההון העצמי המינימלי הוא המחיר כפול החלק שלא ממומן.

מס רכישה: מחושב לפי מדרגות 2026 של רשות המסים — דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ₪ ומעליה 3.5%, 5% ואילך; דירה נוספת 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל (הוראת שעה עד 31.12.2026). המחשבון משתמש באותו חישוב של מחשבון מס הרכישה; למקרים מיוחדים (עולה, נכה) — חשבו שם. מדריך מלא: מס רכישה 2026.

עלויות נלוות: שכר טרחת עו"ד ודמי תיווך הם אחוז מהמחיר בתוספת מע"מ 18%. אין להם תעריף רשמי — הזינו את מה שסוכם או הנחת עבודה. אפשר להוסיף גם שמאי, פתיחת תיק משכנתא, הובלה ושיפוץ בסכום קבוע.

המשכנתא לא מכסה את המס והעלויות: אחוז המימון מחושב על שווי הדירה בלבד, ולכן כל שאר העלויות באות מהכסף שלכם. סה"כ המזומן הנדרש = הון עצמי מינימלי + מס רכישה + עו"ד + תיווך + עלויות נוספות. במצב "יש לי הון עצמי" המחשבון מוצא את מחיר הדירה המקסימלי שבו הסכום הזה בדיוק מתכסה (המס עולה עם המחיר, לכן זה חישוב איטרטיבי).

השלב הבא: בדקו שהמשכנתא שנותרה גם עומדת ביחס ההחזר של הבנק במחשבון כושר ההחזר, והרכיבו תמהיל במחשבון המשכנתא.

הון עצמי מינימלי = מחיר × (1 − אחוז מימון) · מזומן נדרש = הון עצמי + מס רכישה + (עו"ד + תיווך) × 1.18 + עלויות נוספות

דוגמה

דירה יחידה ב-3,000,000 ₪ עם עו"ד 0.5% ותיווך 2%: הון עצמי 750,000 ₪ (25%), מס רכישה 45,538.33 ₪, עו"ד 17,700 ₪, תיווך 70,800 ₪ — סה"כ 884,038.33 ₪ במזומן. משקיע שקונה דירה נוספת ב-2,000,000 ₪ עם אותם עו"ד ותיווך: הון עצמי 1,000,000 ₪, מס רכישה 160,000 ₪, עו"ד 11,800 ₪, תיווך 47,200 ₪ — סה"כ 1,219,000 ₪. ובכיוון ההפוך: עם 500,743.93 ₪ בלי עלויות נלוות, דירה יחידה של 2,000,000 ₪ היא המחיר המקסימלי.

שאלות נפוצות

כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?

לפחות 25% מהמחיר (הוראה 329 ס' 2.1), ובנוסף מס רכישה — אם המחיר מעל 1,978,745 ₪ — ועלויות עו"ד, תיווך ושמאי שאינן ממומנות במשכנתא.

ומשפרי דיור?

30% הון עצמי (מימון עד 70%) בדירה חליפית, בתנאי שמוכרים את הדירה הקודמת בזמן. אם לא — הדירה נחשבת נוספת: מימון 50% ומס רכישה של 8%.

כמה הון עצמי צריך משקיע?

50% מהמחיר, ועוד מס רכישה של 8% (עד 6,055,070 ₪) — כלומר כ-58% מהמחיר במזומן לפני עלויות.

האם מס הרכישה ממומן במשכנתא?

לא. אחוז המימון מחושב על שווי הנכס בלבד (הגדרת LTV בהוראה 329), כך שהמס, שכר הטרחה והעלויות משולמים מההון העצמי.

מה עם דירה במחיר למשתכן?

בדירה בהנחה הבנק מחשב את המימון לפי שווי השמאי (עד 2.1 מיליון ₪ או מחיר הרכישה, הגבוה), ונדרש הון עצמי מינימלי של 60,000 ₪ (עם מענק) או 100,000 ₪ מהמקורות העצמיים (הוראה 329 ס' 4א). הכללים האלה אינם כלולים במחשבון.

האם אפשר להשלים הון עצמי בהלוואה?

לא על אותה דירה: ההוראה מחשבת את אחוז המימון כולל כל ההלוואות המובטחות באותו נכס. הלוואות אחרות נבדקות במסגרת יחס ההחזר — ראו מחשבון כושר ההחזר.

מקורות

עודכן לאחרונה: · איך אנחנו מחשבים ובודקים

מחשבונים קשורים