מחשבון מס רכישה 2026
בדירה יחידה משלמים מס רכישה רק על החלק שמעל 1,978,745 ₪ (3.5% עד 2,347,040 ₪ ו-5% עד 6,055,070 ₪). בדירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל.
- שיעור מס אפקטיבי
- 0.82%
- כדירה נוספת הייתם משלמים
- 200,000.00 ₪
- לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026. מדרגות הדירה היחידה מוקפאות עד 15.1.2028.
| מדרגת שווי | חלק השווי | שיעור | מס |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 1,978,745.00 ₪ | 0% | 0.00 ₪ |
| 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ | 368,295.00 ₪ | 3.5% | 12,890.33 ₪ |
| 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪ | 152,960.00 ₪ | 5% | 7,648.00 ₪ |
איך מחשבים?
מס רכישה מחושב במדרגות: כל חלק משווי הדירה מחויב בשיעור של המדרגה שלו, וסוכמים את המס של כל המדרגות.
דירה יחידה (וגם דירה חלופית): 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל. המדרגות בתוקף מ-16.1.2025 ומוקפאות עד 15.1.2028.
דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל. זו הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026.
עולה חדש (דירת מגורים יחידה): 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% עד 20,183,565 ₪. מעל 20,183,565 ₪ ההקלה לא חלה. נכה, עיוור, נפגע איבה ומשפחה שכולה: עד 2,500,000 ₪ — 0.5% על החלק שמעל 1,978,745 ₪; מעל 2,500,000 ₪ — 0.5% על כל השווי.
מס רכישה = Σ (החלק מהשווי שבתוך כל מדרגה × שיעור המדרגה)
דוגמה
דירה יחידה ב-2,500,000 ₪: על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס. על 368,295 ₪ שעד 2,347,040 ₪ המס 3.5% = 12,890.33 ₪, ועל 152,960 ₪ הנותרים 5% = 7,648 ₪. סך מס הרכישה: 20,538.33 ₪. כדירה נוספת המס היה 200,000 ₪.
שאלות נפוצות
האם על דירה ראשונה משלמים מס רכישה?
בדירה יחידה משלמים רק על החלק שמעל 1,978,745 ₪. דירה ב-1,500,000 ₪ פטורה ממס, ובדירה ב-2,200,000 ₪ המס הוא 7,743.93 ₪.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעל, לפי הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. על דירה ב-3,000,000 ₪ — 240,000 ₪.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה — מה קורה?
הדירה נחשבת חלופית וממוסה כדירה יחידה אם מוכרים את הקודמת תוך 24 חודשים (ברכישות מ-1.6.2025), או תוך 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה מקבלן. אם לא מוכרים בזמן, מחויבים כדירה נוספת.
האם המדרגות יתעדכנו ב-2027?
מדרגות הדירה היחידה, הדירה הנוספת והעולה מוקפאות עד 15.1.2028. ההקלה לדירה נוספת היא הוראת שעה עד 31.12.2026, וטרם ידוע מה יחול אחריה.
כמה מס רכישה משלם עולה חדש?
פטור עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% עד 20,183,565 ₪, בדירת מגורים יחידה שנרכשה משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. ההקלה ניתנת פעם אחת.
יש הקלה במס רכישה לנכים?
כן. לפי תקנה 11, נכה, עיוור, נפגע איבה ומשפחה שכולה משלמים 0.5% (עד 2,500,000 ₪ — רק על החלק שמעל 1,978,745 ₪). ההקלה ניתנת פעמיים בחיים, בכפוף להגדרות שבתקנות.
מקורות
- רשות המסים — הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (מדרגות מס רכישה)
- רשות המסים — הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 (דירה חלופית)
- רשות המסים — הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025
- תקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה) — נוסח בוויקיטקסט
עודכן לאחרונה: · איך אנחנו מחשבים ובודקים