كم قرض إسكان (مشكنتا) يمكن الحصول عليه — حاسبة القدرة على السداد

يحدّ بنك إسرائيل القسط الشهري بنسبة 50% من الدخل المتاح، وما فوق 40% تشدد المصارف شروطها. بدخل صافٍ قدره 20,000 ₪، ونسبة سداد 35%، وفائدة 4.24% ولمدة 30 سنة، يكون أقصى قسط 7,000 ₪ وأقصى قرض 1,424,632.93 ₪؛ ومع رأس مال ذاتي قدره 600,000 ₪ يمكن شراء شقة وحيدة بسعر يصل إلى 2,024,632.93 ₪ (قبل ضريبة الشراء والتكاليف الأخرى).

دخل ثابت يمكن تقديم إثباتات له (قسائم راتب، تقديرات ضريبية للمستقلين).
الزوج/الزوجة الذي سيسكن في الشقة — يُحتسب الدخل بالكامل.
يُحتسب بنصفه فقط، وبشرط أن يكون القريب كفيلًا للقرض ويُفحص كمقترض ويدفع 20% على الأقل من القسط من حسابه.
قروض تبقّى لها أكثر من 18 شهرًا، ونفقة، وإيجار إذا لم تسكنوا في الشقة المشتراة.
تسمح الأنظمة بنسبة تصل إلى 50%؛ وما فوق 40% يُطلب من المصرف وزن مخاطرة 100%. توصي المصارف والمستشارون عادةً بنسبة 30%–35%.
الافتراضي: متوسط حسب مزيج قروض الإسكان في الاقتصاد (بنك إسرائيل، 08/2026). أدخلوا الفائدة من العرض الذي لديكم.
الحد الأقصى وفق التعليمات 329 هو 30 سنة.
سعر الشقة ورأس المال الذاتي
لحساب أقصى سعر للشقة. 0 = بدون حساب.
لفحص ما إذا كان القرض يكفي لشقة محددة والالتزام بحد التمويل.
أقصى قرض إسكان حسب الدخل
‏1,424,632.93 ₪
الدخل المتاح المعترف به (بعد الالتزامات)
‏20,000.00 ₪
أقصى قسط شهري (35% من الدخل المتاح)
‏7,000.00 ₪
أقصى قرض إسكان حسب الدخل (4.24%، 30 سنة)
‏1,424,632.93 ₪
أقصى سعر شقة برأس مال ذاتي قدره 600,000 ₪ (قبل ضريبة الشراء والتكاليف)
‏2,024,632.93 ₪
مقياس نسبة السداد
متوسطة — 30%–40%
  • يتحدد أقصى سعر للشقة بحسب الدخل: رأس المال الذاتي + القرض الذي يتيحه الدخل. منه يجب طرح ضريبة الشراء والتكاليف — راجعوا [حاسبة رأس المال الذاتي](/housing/down-payment).
  • الفائدة المرجّحة 4.24% هي متوسط مشتق من مزيج قروض الإسكان في الاقتصاد (بنك إسرائيل، 08/2026) وليست منشورًا رسميًا. أدخلوا الفائدة من العرض الذي تلقيتموه، أو ابنوا مزيجًا في [حاسبة قرض الإسكان](/housing/mortgage).
  • للمقارنة: كان متوسط نسبة السداد في القروض الجديدة للإسكان في أغسطس 2026 هو 29.23% (بنك إسرائيل).
  • كل مصرف يحدد سياسته الائتمانية ويفحص أيضًا التاريخ الائتماني والاستقرار الوظيفي والعمر — وليس في النتيجة التزام بالموافقة.

كيف يُحسب؟

الدخل المتاح: نجمع الدخل الصافي للمقترضين (والزوج/الزوجة الذي يسكن في الشقة — بالكامل)، ونضيف نصف دخل القريب الكفيل إن وجد، ونطرح الالتزامات الثابتة: قروضًا تبقّى لها أكثر من 18 شهرًا، ونفقة، وإيجارًا إذا لم تسكنوا في الشقة. هكذا تعرّف تعليمات الإدارة المصرفية السليمة رقم 329 الدخل المتاح.

أقصى قسط شهري: الدخل المتاح مضروبًا في نسبة السداد. تمنع التعليمات 329 المصرف من الموافقة على قرض يزيد قسطه على 50% من الدخل المتاح، وما فوق 40% يُطلب من المصرف تخصيص وزن مخاطرة 100% — ولذلك تحدّ معظم المصارف عمليًا عند 40% أو تعرض فائدة أعلى. في القروض الجديدة للإسكان في أغسطس 2026 بلغ متوسط نسبة السداد 29.23%.

القرض حسب الدخل: هو القيمة الحالية لأقصى قسط على امتداد المدة بالفائدة المرجّحة — أي المبلغ الذي يسدّده هذا القسط بالضبط. كلما انخفضت الفائدة وطالت المدة (حتى 30 سنة)، زاد القرض. أما قسط قرض محدد، حسب المسارات، فيُحسب في حاسبة قرض الإسكان.

حد التمويل (LTV): في الشقة الوحيدة يموّل المصرف حتى 75% من السعر، وفي الشقة البديلة حتى 70%، وفي شقة الاستثمار حتى 50%. القرض الفعلي هو الأدنى بين الحد حسب الدخل والحد حسب التمويل، وأقصى سعر للشقة هو الأدنى بين رأس المال الذاتي + القرض حسب الدخل، ورأس المال الذاتي ÷ (1 − نسبة التمويل). قبل تحديد الميزانية، افحصوا أيضًا ضريبة الشراء (مس ركيشا) ورأس المال الذاتي المطلوب شاملًا التكاليف.

أقصى قسط = الدخل المتاح × نسبة السداد · القرض = القسط × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r · أقصى سعر = min(رأس المال + القرض، رأس المال ÷ (1 − LTV))

مثال

دخل صافٍ قدره 20,000 ₪ بلا التزامات، ونسبة سداد 35%، وفائدة 4.24% لمدة 30 سنة: أقصى قسط 7,000 ₪ والقرض حسب الدخل 1,424,632.93 ₪. إذا درستم شقة وحيدة بسعر 2,000,000 ₪، فإن حد التمويل (75%) يتيح 1,500,000 ₪، ولذلك يكون الدخل هو القيد وأقصى قرض 1,424,632.93 ₪. ومع رأس مال ذاتي قدره 600,000 ₪ يكون أقصى سعر للشقة 2,024,632.93 ₪ — أقل من 2,400,000 ₪ الذي يتيحه رأس المال بحسب 25% رأس مال ذاتي. وفي مثال آخر: مقترض بدخل 12,000 ₪ ووالد كفيل بدخل 10,000 ₪ — الدخل المعترف به 17,000 ₪ وأقصى قسط 5,950 ₪ عند 35%.

أسئلة شائعة

ما أقصى نسبة سداد لقرض الإسكان؟

50% من الدخل المتاح — تمنع تعليمات الإدارة المصرفية السليمة 329 (البند 5) المصرف من الموافقة على أكثر من ذلك. وما فوق 40% يُطلب من المصرف وزن مخاطرة 100% (البند 6)، ولذلك يحدّ كثيرون عمليًا عند نسبة أقل.

هل يُحتسب راتب الوالدين؟

نصفه فقط، وبشروط: أن يكون الوالد من الدرجة الأولى، وكفيلًا للقرض، ويُفحص كمقترض ويدفع 20% على الأقل من القسط الشهري من حسابه (الملحق أ للتعليمات 329).

هل يُحتسب دخل الزوج أو الزوجة بالكامل؟

نعم، عندما يكون الزوج/الزوجة مقترضًا معكم ويسكن في الشقة ويستوفي متطلبات فحص المصرف.

ما متوسط نسبة السداد الفعلية؟

في القروض الجديدة للإسكان في أغسطس 2026 بلغ متوسط نسبة السداد 29.23%، وفق معطيات بنك إسرائيل.

لماذا يمنح المصرف أقل من 50%؟

لأنه ما فوق 40% يُطلب منه تخصيص رأس مال أكبر (وزن مخاطرة 100%)، ولأنه يفحص أيضًا الاستقرار الوظيفي والتاريخ الائتماني وعمر المقترضين عند انتهاء القرض. وكل مصرف يحدد سياسته.

كم رأس مال ذاتي مطلوب؟

25% على الأقل من سعر الشقة الوحيدة، و30% في الشقة البديلة، و50% في شقة الاستثمار — إضافة إلى ضريبة الشراء والمحامي والتكاليف الأخرى التي لا يغطيها قرض الإسكان. الحساب الكامل في حاسبة رأس المال الذاتي.

المصادر

آخر تحديث: · كيف نحسب ونتحقق

حاسبات ذات صلة