Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, сколько стоит досрочное погашение и как считать

Обновлено: 7.10.2026 · Автор: редакция «Сколько выходит» · Как мы пишем и проверяем

Рефинансирование (михзур) ипотеки выгодно, когда экономия на платежах больше комиссии за досрочное погашение и сопутствующих расходов. В треке прайм комиссии за дисконтирование нет: платится только операционная комиссия до 60 ₪ (и ещё 0.1%, если вы не предупредили банк за 10 дней). В треках ккац и кац (фиксированная ставка без привязки к индексу и с привязкой к нему) комиссия за дисконтирование взимается, когда средняя ставка сегодня ниже ставки по вашему займу; она уменьшается на 20% через 3 года и на 30% через 5 лет. В примере с ипотекой в миллион ₪ в треке ккац под 5.5%, взятой 3 года назад, комиссия составляет около 63,119 ₪, а рефинансирование под 4.58% даёт чистую экономию около 106,779 ₪.

Из чего состоит комиссия за досрочное погашение

Рефинансирование — это досрочное погашение действующей ипотеки (машканта) и получение нового займа вместо неё, в том же банке или в другом. Комиссия за погашение определяется Приказом о банковской деятельности (досрочное погашение жилищного займа) 2002 года и рассчитывается отдельно для каждого трека (маслуля).

Составляющие комиссии за досрочное погашение по приказу о банковской деятельности
Составляющая	Размер	Когда взимается
Операционная комиссия	до 60 ₪	при каждом погашении
Комиссия за отсутствие предварительного уведомления	0.1% от погашаемой суммы	если вы не подали письменное уведомление за 10–45 дней до погашения
Комиссия за дисконтирование (амлат ихун)	разница между стоимостью оставшихся платежей по сегодняшней средней ставке и остатком долга	только при фиксированной ставке или при переменной ставке, которая пересматривается реже раза в год, и когда средняя ставка ниже ставки по займу
Комиссия за среднее значение индекса	остаток × ½ × среднее месячное изменение индекса за последние 12 значений	только в треке с привязкой к индексу, когда погашение происходит с 1-го по 15-е число месяца

Комиссия за дисконтирование — самая крупная составляющая. Банк сравнивает вашу ставку со средней ставкой, которую Банк Израиля публикует каждый месяц на срок, оставшийся до конца займа. Если ваша ставка выше средней, вы платите дисконтированную разницу. Если ниже — комиссии за дисконтирование нет, а разница в вашу пользу засчитывается в счёт других комиссий.

Скидка на комиссию за дисконтирование в зависимости от времени, прошедшего с получения займа
Время с получения займа	Обычный заём	Дополнительный заём (по праву)
менее года	0%	0%
1–2 года	0%	10%
2–3 года	0%	20%
3–4 года	20%	30%
4–5 лет	20%	40%
5 лет и более	30%	40%

Средние ставки, которые определяют комиссию

Банк Израиля каждый месяц, примерно с 13-го по 15-е число, публикует средние ставки для расчёта комиссии за досрочное погашение в зависимости от оставшегося срока. Это ставки, действующие с 15 сентября 2026 года, в эффективном выражении:

Средние ставки для расчёта комиссии за дисконтирование, действуют с 15.9.2026
Оставшийся срок	Без привязки	С привязкой к индексу
до года	4.54%	3.41% (до 5 лет)
1–5 лет	4.48%	3.41% (до 5 лет)
5–10 лет	4.47%	3.17%
10–15 лет	4.55%	3.65%
15–20 лет	4.73%	3.50%
20–25 лет	4.74%	3.51%
более 25 лет	4.85%	3.52%

Что это значит: тот, кто взял ккац под высокую ставку, как многие, кто брал ипотеку в 2023–2024 годах, сегодня заплатит комиссию за дисконтирование, потому что средняя ставка без привязки колеблется от 4.47% до 4.85%. Тот, чья ставка по ккац ниже средней, комиссию за дисконтирование не платит вовсе. О различиях между треками читайте в руководстве по ипотечным трекам.

Как проверить, выгодно ли рефинансирование: шаг за шагом

Запросите в банке отчёт об остатках для погашения по каждому треку: остаток, ставка, оставшиеся месяцы и ожидаемая комиссия.
Посчитайте новый ежемесячный платёж на тот же остаток, по предложенной вам ставке и на тот же срок.
Посчитайте общую сумму оставшихся платежей по действующей и по новой ипотеке и разницу между ними.
Вычтите комиссию и сопутствующие расходы: оценщик, открытие досье и консультант, если он есть.
Разделите комиссию и расходы на ежемесячную экономию. Получится точка безубыточности в месяцах. Если вы собираетесь продать квартиру или погасить ипотеку раньше, рефинансирование не окупится.

Хотите посчитать новый платёж? Введите в калькулятор займа остаток, новую ставку и число оставшихся месяцев. Открыть: Калькулятор кредита →

Пример расчёта: миллион ₪ в треке ккац под 5.5%

Условия: ипотека 1,000,000 ₪ в треке ккац (фиксированная ставка без привязки к индексу) на 30 лет под 5.5%, по схеме шпицер (аннуитет), выплачено 36 платежей. Осталось 324 месяца (27 лет), поэтому средняя ставка для расчёта — 4.85% (свыше 25 лет). Уведомление подано вовремя. Новая ставка — 4.58% номинальных, средняя по рынку для ккац в августе 2026 года.

Рефинансирование ккац, 1,000,000 ₪ через 3 года
Показатель	Сумма
Текущий ежемесячный платёж	5,677.89 ₪
Остаток основного долга к погашению	957,264.86 ₪
Комиссия за дисконтирование до скидки	78,824.13 ₪
Комиссия за дисконтирование после скидки 20% (3–5 лет)	63,059.31 ₪
Операционная комиссия	60 ₪
Итого комиссия за погашение	63,119.31 ₪
Новый платёж — комиссия оплачивается из своих средств	5,153.51 ₪ (экономия 524.38 ₪ в месяц)
Чистая экономия после комиссии	106,779.33 ₪
Точка безубыточности	около 120 месяцев (10 лет)
Новый платёж — комиссия финансируется займом	5,493.32 ₪ (экономия 184.57 ₪ в месяц)
Чистая экономия, если комиссия финансируется займом	около 59,801 ₪

Общая сумма оставшихся платежей по действующей ипотеке — 1,839,636.36 ₪, по новой — 1,669,737.73 ₪. Разница, около 169,899 ₪, за вычетом комиссии даёт чистую экономию. Обратите внимание, что точка безубыточности далека: только примерно через 10 лет экономия на платежах покрывает комиссию, уплаченную сразу.

Та же ипотека под 5%. Текущий платёж — 5,368.22 ₪, остаток — 953,435.95 ₪. Здесь разрыв со средней ставкой меньше, и комиссия за погашение снижается до 20,975.56 ₪. Новый платёж под 4.58% — 5,132.90 ₪, экономия 235.32 ₪ в месяц, а точка безубыточности — около 89 месяцев. Чистая экономия: 55,267.47 ₪.

Подождать до шестого года. Если бы ипотеку под 5.5% рефинансировали после 72 платежей, а средние ставки остались бы такими же, как сегодня, комиссия до скидки составила бы 78,305.34 ₪, а после скидки 30% — 54,813.74 ₪, плюс 60 ₪. Большая скидка экономит около 8,000 ₪ на комиссии, но за три лишних года вы платите высокую ставку.

Хотите собрать новый микс треков? Калькулятор ипотеки считает платёж, общую сумму платежей и график погашения для нескольких треков, включая сценарии для прайма и индекса. Открыть: Калькулятор ипотеки →

Треки, где рефинансирование почти ничего не стоит

Прайм и треки, где ставка меняется раз в год и чаще: комиссии за дисконтирование нет. Платится операционная комиссия до 60 ₪, плюс 0.1%, если вы не подали уведомление. Например, погашение 500,000 ₪ в прайме без уведомления: 500 ₪ плюс 60 ₪.
Переменная раз в 5 лет, в день пересмотра ставки: платится только операционная комиссия. В любой другой срок комиссия за дисконтирование считается только на период до ближайшей точки пересмотра.
Целевой заём (право от Министерства строительства и жилья): по приказу комиссии за досрочное погашение на него нет.
Рефинансирование в том же банке: комиссия за отсутствие уведомления не взимается с суммы, которая финансируется новым займом.

Ставка прайм сегодня — 4.75% (ставка Банка Израиля 3.25% плюс 1.5%), действует с 3 сентября 2026 года. С ноября 2025 года ставка Банка Израиля снизилась с 4.50%, поэтому платёж в треке прайм уже уменьшился без рефинансирования. Следующее решение по ставке запланировано на 21 октября 2026 года.

Ограничения и ловушки

Сравнивать только ежемесячный платёж. Продление срока при рефинансировании снижает платёж, но может увеличить общую сумму процентов. Сравнивайте общую сумму платежей за один и тот же период.
Забыть о предварительном уведомлении. Письменное уведомление за 10–45 дней до погашения экономит 0.1% от суммы. Если вы подали уведомление, но не погасили заём, новое уведомление не будет засчитано в течение 6 месяцев.
Погашать трек с привязкой к индексу в начале месяца. Погашение с 1-го по 15-е число месяца добавляет комиссию за среднее значение индекса. О самой привязке читайте в руководстве по привязке к индексу.
Игнорировать директиву 329. Банк не проведёт рефинансирование, которое создаёт или увеличивает превышение ограничений: доля финансирования, платёж не более 50% дохода, не более 66.66% при переменной ставке и срок не более 30 лет.
Полагаться на оценку. Определяющая сумма — та, что указана в пояснительном листе, который банк выдаёт в день погашения. Если известна средняя ставка на день получения вами займа, банк рассчитывает комиссию и по ней тоже и взимает меньшую из двух.

Частые вопросы

Есть ли комиссия за погашение трека прайм?

Комиссии за дисконтирование нет. Платится только операционная комиссия до 60 ₪, плюс 0.1% от суммы, если вы не подали предварительное уведомление минимум за 10 дней.

Когда стоит рефинансировать ипотеку?

Когда экономия в общей сумме платежей после комиссий и расходов положительна, а точка безубыточности короче, чем срок, в течение которого вы планируете держать ипотеку. В примере с ккац под 5.5% точка безубыточности — около 10 лет.

Уменьшается ли комиссия за досрочное погашение со временем?

Да. В обычном займе комиссия за дисконтирование уменьшается на 20% через 3 года и на 30% через 5 лет. В дополнительном займе скидка достигает 40% через 4 года.

Почему комиссия по моему ккац такая высокая?

Потому что ваша ставка выше средней ставки, которую Банк Израиля сегодня публикует на тот же срок. Банк взимает дисконтированную разницу за весь оставшийся срок.

Можно ли включить комиссию в новую ипотеку?

Да, но тогда на неё начисляются проценты. В примере с миллионом ₪ под 5.5% финансирование комиссии снижает чистую экономию с примерно 106,779 ₪ до примерно 59,801 ₪.