إعادة تمويل قرض الإسكان (محزور): متى تستحق، كم تبلغ عمولة السداد المبكر وكيف تُحسب
تستحق إعادة تمويل قرض الإسكان (محزور) عندما يكون التوفير في الأقساط أكبر من عمولة السداد المبكر والتكاليف المرافقة. في مسار البرايم لا توجد عمولة تحيين (هيؤون)، وتدفعون فقط عمولة تشغيلية حتى 60 ₪ (وتُضاف 0.1% إذا لم تقدّموا إشعارًا قبل 10 أيام). في الكلتس والكتس تُجبى عمولة تحيين عندما تكون الفائدة المتوسطة اليوم أقل من فائدة القرض، وتنخفض بنسبة 20% بعد 3 سنوات وبنسبة 30% بعد 5 سنوات. في مثال مليون ₪ في مسار كلتس بفائدة 5.5% أُخذ قبل 3 سنوات، تبلغ العمولة نحو 63,119 ₪، وإعادة التمويل بفائدة 4.58% توفّر نحو 106,779 ₪ صافيًا.
مما تتكوّن عمولة السداد المبكر
إعادة التمويل (محزور) هي سداد مبكر لقرض الإسكان القائم وأخذ قرض جديد بدلًا منه، في البنك نفسه أو في بنك آخر. العمولة على السداد تحدّدها أوامر المصارف (السداد المبكر لقرض الإسكان)، 2002، وتُحسب لكل مسار على حدة.
| المكوّن | المقدار | متى تُجبى |
|---|---|---|
| عمولة تشغيلية | حتى 60 ₪ | في كل سداد |
| عمولة عدم الإشعار المسبق | 0.1% من المبلغ المسدَّد | عندما لا تقدّمون إشعارًا خطيًا قبل 10 إلى 45 يومًا من السداد |
| عمولة التحيين (هيؤون) | الفرق بين قيمة الدفعات المتبقية بالفائدة المتوسطة اليوم وبين الرصيد | فقط في الفائدة الثابتة، أو في المتغيرة التي تُحدَّث أقل من مرة في السنة، وعندما تكون الفائدة المتوسطة أقل من فائدة القرض |
| عمولة متوسط المؤشر | الرصيد × ½ × متوسط التغيّر الشهري في المؤشر في آخر 12 مؤشرًا | فقط في المسار المربوط، عندما يكون السداد بين 1 و15 من الشهر |
عمولة التحيين هي المكوّن الأكبر. يقارن البنك فائدتكم بالفائدة المتوسطة التي ينشرها بنك إسرائيل كل شهر للمدة المتبقية حتى نهاية القرض. إذا كانت فائدتكم أعلى من المتوسط، تدفعون الفرق محيَّنًا. وإذا كانت أقل منه، فلا توجد عمولة تحيين، والفرق لصالحكم يُقتطع من العمولات الأخرى.
| الزمن منذ استلام القرض | قرض عادي | قرض مكمّل (استحقاق) |
|---|---|---|
| أقل من سنة | 0% | 0% |
| 1–2 سنة | 0% | 10% |
| 2–3 سنوات | 0% | 20% |
| 3–4 سنوات | 20% | 30% |
| 4–5 سنوات | 20% | 40% |
| 5 سنوات فأكثر | 30% | 40% |
الفوائد المتوسطة التي تحدّد العمولة
ينشر بنك إسرائيل كل شهر، في حدود 13 إلى 15 من الشهر، فوائد متوسطة لحساب عمولة السداد، حسب المدة المتبقية. هذه هي الفوائد السارية من 15 سبتمبر 2026، بالفائدة الفعلية:
| المدة المتبقية | غير مربوط | مربوط بالمؤشر |
|---|---|---|
| حتى سنة | 4.54% | 3.41% (حتى 5 سنوات) |
| 1–5 سنوات | 4.48% | 3.41% (حتى 5 سنوات) |
| 5–10 سنوات | 4.47% | 3.17% |
| 10–15 سنة | 4.55% | 3.65% |
| 15–20 سنة | 4.73% | 3.50% |
| 20–25 سنة | 4.74% | 3.51% |
| أكثر من 25 سنة | 4.85% | 3.52% |
المعنى: من أخذ كلتس بفائدة مرتفعة، مثل كثيرين أخذوا قرض إسكان في 2023–2024، سيدفع اليوم عمولة تحيين، لأن المتوسط غير المربوط يتراوح بين 4.47% و4.85%. ومن أخذ كلتس بفائدة أقل من المتوسط فلن يدفع عمولة تحيين أبدًا. عن الفروق بين المسارات يمكنكم القراءة في دليل مسارات قرض الإسكان.
كيف تفحصون إن كانت إعادة التمويل تستحق، خطوة بخطوة
- اطلبوا من البنك كشف أرصدة التسوية لكل مسار: الرصيد والفائدة والأشهر المتبقية والعمولة المتوقعة.
- احسبوا القسط الشهري الجديد على الرصيد نفسه، بالفائدة التي عُرضت عليكم ولنفس المدة.
- احسبوا مجموع الدفعات المتبقية في القرض القائم وفي الجديد، والفرق بينهما.
- اطرحوا العمولة والتكاليف المرافقة: مخمّن وفتح ملف ومستشار، إن وُجدوا.
- اقسموا العمولة والتكاليف على التوفير الشهري. الناتج هو نقطة التعادل بالأشهر. إذا كنتم تتوقعون بيع الشقة أو السداد قبل ذلك، فلن تستحق إعادة التمويل.
تريدون حساب القسط الجديد؟ أدخلوا في حاسبة القرض الرصيد والفائدة الجديدة وعدد الأشهر المتبقية. افتحوا حاسبة القرض ←
مثال محسوب: مليون ₪ في كلتس بفائدة 5.5%
الافتراضات: قرض إسكان بقيمة 1,000,000 ₪ في مسار كلتس لمدة 30 سنة بفائدة 5.5%، بطريقة شبيتسر، وقد سُدِّدت منه 36 دفعة. بقي 324 شهرًا (27 سنة)، ولذلك فالفائدة المتوسطة للحساب هي 4.85% (أكثر من 25 سنة). الإشعار قُدِّم في موعده. الفائدة الجديدة 4.58% اسمية، وهي المتوسط في الاقتصاد للكلتس في أغسطس 2026.
| المبلغ | |
|---|---|
| القسط الشهري الحالي | 5,677.89 ₪ |
| رصيد الأصل للتسوية | 957,264.86 ₪ |
| عمولة التحيين قبل التخفيض | 78,824.13 ₪ |
| عمولة التحيين بعد تخفيض 20% (3–5 سنوات) | 63,059.31 ₪ |
| عمولة تشغيلية | 60 ₪ |
| مجموع عمولة السداد | 63,119.31 ₪ |
| القسط الجديد — العمولة تُدفع من الجيب | 5,153.51 ₪ (توفير 524.38 ₪ في الشهر) |
| التوفير الصافي بعد العمولة | 106,779.33 ₪ |
| نقطة التعادل | نحو 120 شهرًا (10 سنوات) |
| القسط الجديد — العمولة مموَّلة بقرض | 5,493.32 ₪ (توفير 184.57 ₪ في الشهر) |
| التوفير الصافي عندما تكون العمولة مموَّلة | نحو 59,801 ₪ |
مجموع الدفعات المتبقية في القرض القائم هو 1,839,636.36 ₪، وفي القرض الجديد 1,669,737.73 ₪. الفرق، نحو 169,899 ₪، ناقص العمولة، يعطي التوفير الصافي. انتبهوا إلى أن نقطة التعادل بعيدة: فقط بعد نحو 10 سنوات يغطي التوفير في الأقساط العمولة المدفوعة مقدّمًا.
القرض نفسه بفائدة 5%. القسط الحالي 5,368.22 ₪ والرصيد 953,435.95 ₪. هنا الفجوة عن المتوسط أصغر، وتنخفض عمولة السداد إلى 20,975.56 ₪. القسط الجديد بفائدة 4.58% هو 5,132.90 ₪، أي توفير 235.32 ₪ في الشهر، ونقطة التعادل نحو 89 شهرًا. التوفير الصافي: 55,267.47 ₪.
الانتظار حتى السنة السادسة. لو أُعيد تمويل قرض الـ 5.5% بعد 72 دفعة، وبقيت الفوائد المتوسطة كما هي اليوم، لكانت العمولة قبل التخفيض 78,305.34 ₪، وبعد تخفيض 30% — 54,813.74 ₪، إضافة إلى 60 ₪. التخفيض الأكبر يوفّر نحو 8,000 ₪ في العمولة، لكنكم في السنوات الثلاث الإضافية تدفعون الفائدة المرتفعة.
تريدون بناء التركيبة الجديدة؟ حاسبة قرض الإسكان تحسب القسط ومجموع الدفعات وجدول التسديد لعدة مسارات، بما في ذلك سيناريوهات البرايم والمؤشر. افتحوا حاسبة قرض الإسكان ←
مسارات تكاد إعادة التمويل فيها لا تكلّف
- البرايم والمسارات التي تتغير فيها الفائدة كل سنة أو أقل: لا توجد عمولة تحيين. تدفعون عمولة تشغيلية حتى 60 ₪، وتُضاف 0.1% إذا لم تقدّموا إشعارًا. مثلًا، سداد 500,000 ₪ في البرايم بلا إشعار: 500 ₪ و60 ₪.
- المتغيرة كل 5 سنوات في يوم تغيير الفائدة: تدفعون فقط عمولة تشغيلية. وفي أي موعد آخر، تُحسب عمولة التحيين فقط على المدة حتى المحطة القادمة.
- قرض موجَّه (استحقاق من وزارة الإسكان): حسب الأمر، لا توجد عليه عمولة سداد مبكر.
- إعادة التمويل في البنك نفسه: لا تُجبى عمولة عدم الإشعار على المبلغ الذي يُموَّل بالقرض الجديد.
فائدة البرايم اليوم 4.75% (فائدة بنك إسرائيل 3.25% زائد 1.5%)، سارية من 3 سبتمبر 2026. منذ نوفمبر 2025 انخفضت فائدة بنك إسرائيل من 4.50%، ولذلك انخفض القسط في مسار البرايم من دون إعادة تمويل. قرار الفائدة القادم مقرَّر في 21 أكتوبر 2026.
قيود وأخطاء شائعة
- المقارنة بالقسط الشهري فقط. تمديد المدة في إعادة التمويل يخفّض القسط، لكنه قد يزيد مجموع الفوائد. قارنوا مجموع الدفعات في المدة نفسها.
- نسيان الإشعار المسبق. إشعار خطي قبل 10 إلى 45 يومًا من السداد يوفّر 0.1% من المبلغ. ومن قدّم إشعارًا ولم يسدّد، لا يُحتسب إشعار آخر منه لمدة 6 أشهر.
- سداد مسار مربوط في بداية الشهر. السداد بين 1 و15 من الشهر يضيف عمولة متوسط المؤشر. عن الربط نفسه يمكنكم القراءة في دليل الربط بالمؤشر.
- تجاهل التعليمات 329. لن ينفّذ البنك إعادة تمويل تُنشئ أو تزيد تجاوزًا للقيود: نسبة التمويل، وقسط حتى 50% من الدخل، وحتى 66.66% بفائدة متغيرة، ومدة حتى 30 سنة.
- الاعتماد على تقدير. المبلغ الحاسم هو الوارد في صفحة الشرح التي يسلّمها البنك يوم السداد. وإذا كانت الفائدة المتوسطة يوم استلام القرض معروفة، يحسب البنك العمولة وفقها أيضًا، ويجبي الأقل من الاثنتين.
أسئلة شائعة
هل توجد عمولة على سداد مسار البرايم؟
لا توجد عمولة تحيين. تدفعون فقط عمولة تشغيلية حتى 60 ₪، وتُضاف 0.1% من المبلغ إذا لم تقدّموا إشعارًا مسبقًا قبل 10 أيام على الأقل.
متى تستحق إعادة تمويل قرض الإسكان؟
عندما يكون التوفير في مجموع الدفعات، بعد العمولات والتكاليف، إيجابيًا، وتكون نقطة التعادل أقصر من المدة التي تنوون الاحتفاظ بالقرض خلالها. في مثال الكلتس بفائدة 5.5% نقطة التعادل نحو 10 سنوات.
هل تنخفض عمولة السداد المبكر مع الوقت؟
نعم. في القرض العادي تنخفض عمولة التحيين بنسبة 20% بعد 3 سنوات وبنسبة 30% بعد 5 سنوات. وفي القرض المكمّل يصل التخفيض إلى 40% بعد 4 سنوات.
لماذا عمولة السداد المبكر على الكلتس عندي مرتفعة جدًا؟
لأن فائدتكم أعلى من الفائدة المتوسطة التي ينشرها بنك إسرائيل اليوم للمدة نفسها. يجبي البنك الفرق محيَّنًا على كامل المدة المتبقية.
هل يمكن إضافة العمولة إلى القرض الجديد؟
نعم، لكن عندها تدفعون عليها فائدة. في مثال مليون ₪ بفائدة 5.5%، تمويل العمولة يخفّض التوفير الصافي من نحو 106,779 ₪ إلى نحو 59,801 ₪.
المصادر
- أمر المصارف (السداد المبكر لقرض الإسكان)، 2002 — النص في ويكي نصوص (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — متوسط الفائدة على قروض الإسكان (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — فوائد متوسطة غير مربوطة لحساب عمولة السداد (mashfix.xls) (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — تعليمات الإدارة المصرفية السليمة 329 (النسخة 12) (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — فائدة بنك إسرائيل (PublicApi) (بالعبرية)
حاسبات لهذا الدليل
- حاسبة قرض الإسكانحاسبة قرض الإسكان (مشكنتا) بحسب المسارات: برايم وثابتة وربط بالمؤشر ومتغيرة. القسط الشهري ومجموع الفائدة والربط وجدول التسديد، مع فوائد بنك إسرائيل المتوسطة.
- حاسبة القرضحاسبة قرض بطريقة سبيتسر أو الأصل المتساوي: القسط الشهري، مجموع الفائدة، جدول تسديد كامل والفائدة الفعلية شاملة العمولات. ويمكن أيضًا قرض مربوط بالمؤشر وفترة سماح.
أدلة أخرى
- مسارات قرض الإسكان: ما الفرق بينها وكيف تغيّر التركيبة القسطمسارات قرض الإسكان: البرايم 4.75%، كلتس، كتس، ومتغيرة كل 5 سنوات. قواعد بنك إسرائيل، شبيتسر مقابل الأصل المتساوي ومثال تركيبة 1,000,000 ₪ بالقسط وإجمالي التكلفة.
- الربط بمؤشر أسعار المستهلك: ما هو، وكيف يُحسب، وأين يقع الخطأكيف يُحسب الربط بمؤشر أسعار المستهلك: الفرق بين المؤشر المعروف ومؤشر الفترة، ووصل الأسس، ومثال بدل إيجار 6,000 ₪ ارتفع إلى 6,133.33 ₪.