Треки ипотеки в Израиле: в чём разница и как микс меняет платёж

Основные треки и средние ставки

Банк Израиля публикует средние значения как эффективную ставку («годовая скорректированная»). В предложениях банка и в калькуляторе указана номинальная ставка, и после пересчёта она немного ниже: ккац 4.58%, кац 3.18%, переменная без привязки 4.31% и переменная с привязкой 3.14%. Для прайма калькулятор берёт прайм минус 0.70% (4.05%) — это разница, которую мы вывели из данных, а не официальная публикация. Это средние по рынку, а не та ставка, которую получите именно вы.

• Прайм. Плюс: вы выигрываете, когда ставка снижается, а при досрочном погашении нет комиссии за дисконтирование (амлат хивун) — только операционная комиссия до 60 ₪, и 0.1%, если банк не уведомили заранее. Минус: полная зависимость от повышений. С апреля 2020 по май 2023 года прайм вырос с 1.60% до 6.25%.
• Ккац. Плюс: полная определённость, платёж известен с первого дня до последнего. Минус: относительно высокая ставка и комиссия за дисконтирование при досрочном погашении, если ставки на рынке с момента получения ипотеки снизились.
• Кац. Плюс: самая низкая ставка в таблице. Минус: остаток и платёж растут вместе с индексом, поэтому итоговая стоимость может превысить ккац (см. пример). На него тоже действует комиссия за дисконтирование, а при погашении с 1-го по 15-е число месяца добавляется комиссия за усреднение индекса.
• Переменная раз в 5 лет. Ставка фиксируется на периоды по 60 месяцев, и в каждой точке пересмотра платёж пересчитывается на остаток. В день изменения ставки можно погасить кредит, заплатив только операционную комиссию. Риск: ставка в точке пересмотра может оказаться выше.

Правила Банка Израиля для микса и финансирования

Отдельного лимита для прайма нет. Потолок 66.66% действует на всю переменную часть вместе: прайм, переменную без привязки и переменную с привязкой. Те же ограничения действуют и при рефинансировании (михзур): банк не рефинансирует ипотеку, если в результате они будут нарушены.

Пример финансирования: при покупке единственной квартиры за 2,000,000 ₪ ипотека может составить до 1,500,000 ₪, а остальные 500,000 ₪ нужно внести из собственного капитала. Сверху добавляется налог на покупку жилья (мас рхиша) в размере 743.93 ₪ (см. руководство по налогу на покупку жилья 2026).

Шпицер или равные доли основного долга

При шпицере ежемесячный платёж постоянный (на треке без привязки). В начале срока большая часть платежа идёт на проценты, позже — всё больше на основной долг. При равных долях (керен шава) вы каждый месяц возвращаете одну и ту же сумму основного долга плюс проценты на остаток, поэтому платёж начинается высоким и снижается. Формула шпицера: остаток × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), где r — годовая ставка, делённая на 12, а n — число оставшихся месяцев.

Равные доли экономят здесь 126,686.79 ₪ процентов, но в первый месяц требуют на 1,654.10 ₪ больше. Проверьте, что такой высокий платёж вписывается в ваш бюджет. На индексируемом треке даже при шпицере платёж растёт вместе с индексом.

Хотите сравнить шпицер и равные доли на вашу сумму и ставку? Калькулятор кредита показывает оба метода и график погашения. Открыть: Калькулятор кредита →

Полный пример: микс на 1,000,000 ₪

Допустим, ипотека 1,000,000 ₪ на 25 лет по шпицеру в трёх треках при средних ставках: 400,000 ₪ в ккац (4.58%), 300,000 ₪ в прайме (4.05%) и 300,000 ₪ в кац (3.18%), при инфляции 2% в год. Переменная часть составляет 30% — в пределах лимита.

Сумма всех платежей за 25 лет — 1,713,689.21 ₪, то есть 1.71 ₪ на каждый занятый шекель. Платёж не остаётся равным 5,286.61 ₪: из-за индексации трека кац в последний месяц он доходит до 6,213.66 ₪, а платёж по одному только кацу вырастает с 1,453.28 ₪ до 2,380.32 ₪.

Как изменение микса, срока или метода влияет на стоимость

• Самый низкий платёж — не самый дешёвый. Ипотека целиком в кац начинается с 4,844.25 ₪, но при инфляции 2% обходится в сумме на 197,811.52 ₪ дороже, чем ипотека целиком в ккац.
• Рост прайма на 1% повышает платёж на 165.08 ₪ в месяц начиная с 13-го месяца, а сумму всех платежей — на 47,540.65 ₪.
• Увеличение срока до 30 лет снижает первый платёж на 503.65 ₪, но добавляет 178,329.53 ₪ к сумме платежей. Сокращение до 20 лет экономит 165,633.29 ₪ и повышает платёж на 780.90 ₪.
• Равные доли на том же миксе экономят 100,770.88 ₪, но в первый месяц требуют на 1,383.85 ₪ больше.
• Переменная раз в 5 лет: в иллюстрации на 1,000,000 ₪ только в этом треке (4.31%), если ставка в первой точке пересмотра вырастет на 1%, платёж в 61-й месяц подскочит с 5,451.03 ₪ до 5,930.60 ₪.

Хотите проверить микс, который предложил вам банк? Введите до трёх треков и сценарии прайма и индекса. Открыть: Калькулятор ипотеки →

Что изменилось в 2026 году

Ставка Банка Израиля снизилась с 4.50% до 4.25% 27 ноября 2025 года, а затем до 4.00% (8 января 2026), 3.75% (28 мая), 3.50% (9 июля) и 3.25% (3 сентября 2026). Прайм снизился соответственно до 4.75%. Следующее решение по ставке запланировано на 21 октября 2026 года.

Средняя ставка по новым ипотекам с января по август 2026 года снизилась вслед за этим: по прайму с 4.86% до 4.37%, по ккац с 4.77% до 4.68%, по переменной без привязки с 4.70% до 4.40%. А по фиксированной с привязкой средняя, напротив, выросла с 3.14% до 3.23%. Ограничения директивы 329 в версии февраля 2026 года не изменились.

Частые ошибки при выборе микса

• Сравнивать только первый платёж. Смотрите также на максимальный платёж и сумму всех платежей, особенно на индексируемых треках. Объяснение привязки — в руководстве по привязке к индексу.
• Путать номинальную и эффективную ставку. 5% номинальных — это 5.116% эффективных. Средние показатели Банка Израиля эффективные, а предложение банка, как правило, номинальное.
• Игнорировать прогнозируемую общую ставку. В предложении банка указана и «прогнозируемая общая ставка» (IRR), учитывающая прогноз индекса и ставки. Среднее по рынку в августе 2026 года — 5.07%.
• Забывать, что переменная с привязкой — тоже переменная. Она тоже входит в потолок 66.66%, несмотря на низкую ставку.
• Не проверять комиссию за досрочное погашение. В ккац и кац она может быть высокой, если ставки на рынке снизились. Она уменьшается на 20% через 3 года и на 30% через 5 лет.
• Забывать о страховках. Страхование жизни и страхование здания не включены в платёж в калькуляторе, как и в цифры этого руководства.

Калькуляторы к этому руководству

• Калькулятор ипотекиКалькулятор ипотеки по трекам: прайм, ккац, кац и переменная ставка. Ежемесячный платёж, проценты и индексация, график платежей и средние ставки Банка Израиля.
• Калькулятор кредитаКалькулятор кредита по методу шпицер или равными долями основного долга: ежемесячный платёж, сумма процентов, полный график погашения и эффективная ставка с комиссиями. Есть индексация и грейс.

Другие руководства

• Налог на покупку жилья (мас рхиша) 2026: сколько вы заплатите за единственную, заменяющую или дополнительную квартируНалог на покупку жилья 2026: единственная квартира освобождена до 1,978,745 ₪, дополнительная — 8% с первого шекеля. Примеры для 2, 3.5 и 6 млн ₪ и правила замены квартиры.
• Привязка к индексу потребительских цен: что это, как считать и где ошибаютсяКак рассчитать привязку к индексу потребительских цен: известный индекс и индекс за период, сцепка баз, пример аренды 6,000 ₪, ставшей 6,133.33 ₪.