Калькулятор ипотеки по трекам
При ипотеке 1,000,000 ₪ на 25 лет под 5% (шпицер, без привязки к индексу) ежемесячный платёж составляет 5,845.90 ₪, а всего вы заплатите 753,770 ₪ процентов. Введите до трёх треков, чтобы рассчитать свой состав ипотеки (тамхиль).
- Сумма ипотеки
- 1,000,000.00 ₪
- Ожидаемый максимальный ежемесячный платёж (месяц 300)
- 6,213.66 ₪
- Итого платежей
- 1,713,689.21 ₪
- Итого проценты
- 612,549.70 ₪
- Итого разница от индексации
- 101,139.51 ₪
- Стоимость каждого шекеля
- 1.71
- Средневзвешенная ставка (начальная)
- 4%
- Доля под переменную ставку
- 30%
- Трек 1: ккац, 4.58%, 25 лет — первый платёж
- 2,241.53 ₪
- Трек 2: прайм, 4.05%, 25 лет — первый платёж
- 1,591.80 ₪
- Трек 3: кац, 3.18%, 25 лет — первый платёж
- 1,453.28 ₪
- Ставка прайм сейчас 4.75% (ставка Банка Израиля 3.25% + 1.5%, с 3.9.2026). Расчёт исходит из того, что прайм не изменится на протяжении всего срока.
- Для компонентов с привязкой мы приняли рост индекса 2% в год (целевой показатель Банка Израиля 1%–3%; ожидания инфляции на ближайшие десять лет 1.92%). Остаток и платёж растут вместе с индексом.
- Ставка, которую вы не ввели, = средняя по стране для типа трека (Банк Израиля, 08/2026, пересчитанная в номинальную ставку). Для прайма — прайм минус 0.70%, спред получен из данных и не является официальной публикацией. Это среднее значение, а не ставка, которую получите вы.
- Не включает страхование жизни, страхование недвижимости и комиссии. Банки иногда считают по эффективной ставке или по фактическому числу дней, поэтому расхождение в несколько шекелей с графиком банка — нормально.
| Год | Платежи за год | Проценты | Индексация | Основной долг | Остаток на конец года |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 63,598.63 ₪ | 39,682.75 ₪ | 5,926.95 ₪ | 23,915.89 ₪ | 982,011.06 ₪ |
| 2 | 63,950.61 ₪ | 38,905.57 ₪ | 5,880.17 ₪ | 25,045.04 ₪ | 962,846.19 ₪ |
| 3 | 64,309.62 ₪ | 38,081.60 ₪ | 5,823.70 ₪ | 26,228.01 ₪ | 942,441.88 ₪ |
| 4 | 64,675.81 ₪ | 37,208.40 ₪ | 5,756.89 ₪ | 27,467.41 ₪ | 920,731.36 ₪ |
| 5 | 65,049.32 ₪ | 36,283.39 ₪ | 5,679.04 ₪ | 28,765.93 ₪ | 897,644.47 ₪ |
| 6 | 65,430.31 ₪ | 35,303.88 ₪ | 5,589.43 ₪ | 30,126.43 ₪ | 873,107.48 ₪ |
| 7 | 65,818.91 ₪ | 34,267.02 ₪ | 5,487.28 ₪ | 31,551.90 ₪ | 847,042.85 ₪ |
| 8 | 66,215.29 ₪ | 33,169.83 ₪ | 5,371.76 ₪ | 33,045.46 ₪ | 819,369.15 ₪ |
| 9 | 66,619.60 ₪ | 32,009.19 ₪ | 5,242.01 ₪ | 34,610.41 ₪ | 790,000.76 ₪ |
| 10 | 67,031.99 ₪ | 30,781.82 ₪ | 5,097.12 ₪ | 36,250.17 ₪ | 758,847.70 ₪ |
Как это считается?
Каждый трек (маслуль) считается отдельно, а ежемесячный платёж — это сумма платежей по всем трекам. Месячная ставка — это номинальная годовая ставка, делённая на 12, как в графиках платежей (лухот силюкин) банков.
При методе Шпицера платёж постоянный (в треке без привязки), а при равных долях основного долга (керен шава) платёж начинается высоким и снижается. При ипотеке 1,000,000 ₪ на 25 лет под 5% общая сумма процентов по Шпицеру — 753,770 ₪, а при равном основном долге — 627,083 ₪, но первый платёж при равном основном долге составляет 7,500 ₪ вместо 5,845.90 ₪.
В треке с привязкой к индексу остаток растёт каждый месяц на изменение индекса, а платёж пересчитывается от индексированного остатка, поэтому он растёт вместе с инфляцией. Калькулятор исходит из постоянного темпа инфляции, который выбираете вы.
Ставка прайм — это ставка Банка Израиля плюс 1.5% (сейчас 4.75%), и она меняется с каждым решением по процентной ставке. В треке, переменном раз в 5 лет, ставка обновляется каждые 60 месяцев, а платёж пересчитывается от остатка. Сценарии изменения можно проверить в полях сценария.
По директиве 329 Банка Израиля: не более 66.66% ипотеки под переменную ставку (прайм и переменные треки), срок до 30 лет, финансирование до 75% для единственной квартиры (70% для заменяющей квартиры, 50% для инвестиционной) и платёж не более 50% располагаемого дохода.
Платёж по Шпицеру = остаток × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) · r = годовая ставка ÷ 12, n = оставшиеся месяцы · в треке с привязкой: остаток × (1 + инфляция)^(1/12) каждый месяц
Пример
Фиксированный трек с привязкой к индексу (кац) на 500,000 ₪ на 25 лет под 3.23% при инфляции 2% в год: первый платёж 2,435.32 ₪, последний 3,988.81 ₪. Всего вы заплатите 944,597.06 ₪, из них 275,705.62 ₪ процентов и 168,891.44 ₪ разницы от индексации. Без инфляции платёж был бы постоянным: 2,431.30 ₪.
Частые вопросы
В чём разница между Шпицером и равным основным долгом?
При Шпицере платёж постоянный (в треке без привязки). При равном основном долге (керен шава) платёж сначала выше и со временем снижается, а общая сумма процентов меньше: при ипотеке 1,000,000 ₪ на 25 лет под 5% — 627,083 ₪ процентов при равном основном долге против 753,770 ₪ при Шпицере.
Какая часть ипотеки может быть в прайме?
Отдельного ограничения для прайма нет. Вся часть под переменную ставку (прайм, переменная раз в 5 лет и переменная с привязкой) ограничена 66.66% ипотеки по директиве 329 о надлежащем банковском управлении.
Какой максимальный срок ипотеки?
30 лет по директиве 329 Банка Израиля.
Какая сейчас средняя ставка по ипотеке?
В августе 2026 года по данным Банка Израиля: фиксированная без привязки 4.68%, прайм 4.37% и фиксированная с привязкой 3.23% (годовая скорректированная ставка). Это средние показатели по стране, а не ставка, которую получите вы.
Что такое прайм?
Ставка Банка Израиля плюс 1.5%. Сейчас ставка Банка Израиля 3.25%, а прайм 4.75% (с 3.9.2026).
Сколько индекс добавляет к ипотеке?
При ипотеке 500,000 ₪ на 25 лет в фиксированном треке с привязкой под 3.23% и инфляции 2% в год индексация добавляет около 169 тысяч ₪, а платёж растёт с 2,435 ₪ до 3,989 ₪.
Источники
- Банк Израиля — директива о надлежащем банковском управлении 329 (версия 12, на иврите)
- Банк Израиля — «Экватор»: ставки и состав ипотеки (на иврите)
- Банк Израиля — средняя ставка по ипотеке (на иврите)
- Банк Израиля — калькулятор номинальной и эффективной ставки (на иврите)
- Банк Израиля — текущая ставка Банка Израиля (PublicApi, на иврите)
Последнее обновление: · Как мы считаем и проверяем
Похожие калькуляторы
- Калькулятор налога на покупку жильяКалькулятор налога на покупку жилья по шкале 2026 года: единственная, заменяющая и дополнительная квартира, новый репатриант и инвалид. С разбивкой по ступеням и сравнением вариантов.
- Калькулятор кредитаКалькулятор кредита по методу шпицер или равными долями основного долга: ежемесячный платёж, сумма процентов, полный график погашения и эффективная ставка с комиссиями. Есть индексация и грейс.
- Калькулятор рефинансирования ипотекиРефинансирование ипотеки: комиссия за досрочное погашение по приказу (скидка 20%/30%), новый платёж, чистая экономия и точка безубыточности.
- Калькулятор платёжеспособностиКалькулятор платёжеспособности по директиве 329 Банка Израиля: платёж до 50% дохода, сумма ипотеки по ставке и сроку, финансирование 75%/70%/50%.