Налог на покупку жилья (мас рхиша) 2026: сколько вы заплатите за единственную, заменяющую или дополнительную квартиру
С единственной квартиры налог на покупку (мас рхиша) не взимается на первые 1,978,745 ₪. Выше этой суммы налог составляет 3.5% до 2,347,040 ₪, 5% до 6,055,070 ₪, 8% до 20,183,565 ₪ и 10% свыше. На дополнительную квартиру налог — 8% с первого шекеля до 6,055,070 ₪ и 10% свыше, по временному положению, действующему до 31 декабря 2026 года. Ступени такие же, как в 2025 году, и заморожены до 15 января 2028 года.
Ставки налога на покупку жилья в 2026 году
| Часть стоимости | Единственная или заменяющая квартира | Дополнительная квартира |
|---|---|---|
| до 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| свыше 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
Обычно Налоговое управление (Рашут ха-мисим) обновляет ступени по индексу потребительских цен каждый год 16 января. В 2025–2027 годах ступени для единственной квартиры, дополнительной квартиры и репатриантов (оле) заморожены, поэтому одна и та же таблица действует для любой покупки с 16 января 2025 года по 15 января 2028 года.
Ставки для дополнительной квартиры (8% и 10%) — временное положение, действующее до 31 декабря 2026 года. На момент написания руководства ещё не опубликовано, что будет действовать для покупок с 1 января 2027 года. Если вы подписываете договор на дополнительную квартиру ближе к концу года, уточните актуальную ситуацию у адвоката.
Как посчитать налог на покупку шаг за шагом
- Определите стоимость покупки. Это цена по договору. При покупке у застройщика цена включает НДС (маам), и налог на покупку считается с неё.
- Определите статус. Единственная квартира, заменяющая квартира (прежнюю вы продадите вовремя), дополнительная квартира или право на льготу (оле, инвалид).
- Разбейте стоимость по ступеням. Каждый шекель облагается по ставке той ступени, в которую он попадает. Квартира за 3 миллиона ₪ не облагается целиком по ставке 5%: только часть выше 2,347,040 ₪.
- Посчитайте налог по каждой ступени и сложите. Часть стоимости в ступени, умноженная на ставку ступени.
- Проверьте эффективную ставку. Общий налог, делённый на стоимость. Она всегда ниже ставки высшей ступени.
В виде формулы: налог на покупку = сумма (часть стоимости внутри каждой ступени × ставка ступени). Для дополнительной квартиры расчёт проще: 8% со всей стоимости до 6,055,070 ₪ и ещё 10% с того, что выше.
Примеры: квартира за 2, 3.5 и 6 миллионов ₪
Разберём единственную квартиру за 3,500,000 ₪. На первые 1,978,745 ₪ налога нет. С части между 1,978,745 ₪ и 2,347,040 ₪, то есть с 368,295 ₪, налог 3.5%: 12,890.33 ₪. С оставшихся 1,152,960 ₪ налог 5%: 57,648 ₪. Всего 70,538.33 ₪, эффективная ставка 2.02%. Если эта же квартира считается дополнительной, налог составляет 8% со всей стоимости: 280,000 ₪.
| Стоимость квартиры | Единственная квартира | Эффективная ставка | Дополнительная квартира | Разница |
|---|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 743.93 ₪ | 0.04% | 160,000 ₪ | 159,256.07 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538.33 ₪ | 2.02% | 280,000 ₪ | 209,461.67 ₪ |
| 6,000,000 ₪ | 195,538.33 ₪ | 3.26% | 480,000 ₪ | 284,461.67 ₪ |
Для квартиры за 6,000,000 ₪ расчёт такой: 12,890.33 ₪ по ступени 3.5% плюс 5% с 3,652,960 ₪ (182,648 ₪). Вся эта сумма ещё находится внутри ступени 5%, потому что она заканчивается на 6,055,070 ₪.
Хотите посчитать для цены вашей квартиры? Калькулятор показывает налог по каждой ступени и сравнивает единственную квартиру с дополнительной. Открыть: Калькулятор налога на покупку жилья →
Заменяющая квартира: сколько времени есть на продажу прежней
Тот, кто покупает новую квартиру до продажи прежней, платит налог как за единственную квартиру при условии, что продаст прежнюю в установленный срок. Срок зависит от даты покупки (распоряжение по налогообложению недвижимости 2/2026):
| Ситуация | Срок на продажу |
|---|---|
| покупка с 1 июня 2025 года | 24 месяца со дня покупки |
| покупка с 1 июня 2023 года по 31 мая 2025 года | 18 месяцев со дня покупки |
| покупка у застройщика | 12 месяцев с получения владения новой квартирой |
| срок, пришедшийся на период с 28 февраля 2026 года по 31 мая 2026 года | продлён на 3 месяца |
Если прежняя квартира не продана вовремя, налог будет доначислен как за дополнительную квартиру. Для квартиры за 3,500,000 ₪ это 280,000 ₪ вместо 70,538.33 ₪. Поэтому продажу прежней квартиры стоит планировать уже при подписании договора на новую.
Условия финансирования для заменяющей квартиры тоже другие: банк может профинансировать до 70% стоимости квартиры, а для единственной квартиры — 75%. Об этих ограничениях и о выборе треков читайте в руководстве по ипотечным трекам.
Новые репатрианты, инвалиды и особые случаи
| Кто | Ступени | Основные условия | Квартира за 3,500,000 ₪ |
|---|---|---|---|
| Новый репатриант (положение 12а) | 0% до 1,978,745 ₪; 0.5% до 6,055,070 ₪; 8% до 20,183,565 ₪ | Единственное жильё, купленное за год до репатриации и в течение 7 лет после неё. Один раз. Выше 20,183,565 ₪ льгота не действует | 7,606.28 ₪ |
| Инвалид, слепой, пострадавший от вражеских действий, семья, потерявшая близкого (положение 11) | до 2,500,000 ₪: 0.5% с части выше 1,978,745 ₪. Выше 2,500,000 ₪: 0.5% со всей стоимости | Дважды в жизни, по определениям в положениях. Освобождение до 1,978,745 ₪ также требует условия единственной квартиры | 17,500 ₪ |
Обратите внимание на скачок в льготе для инвалидов: для квартиры за 2,200,000 ₪ налог составляет 1,106.28 ₪, но выше 2,500,000 ₪ налог считается со всей стоимости, поэтому для квартиры за 3,500,000 ₪ он равен 17,500 ₪. Это всё равно меньше налога на обычную единственную квартиру (70,538.33 ₪).
- Нерезидент не имеет права на ставки для единственной квартиры, если только не стал резидентом Израиля в течение двух лет после покупки.
- Репатриант, покупающий помещение для бизнеса (положение 12): 0.5% до 1,988,090 ₪ и 5% выше.
- Совместная покупка: каждый покупатель платит по своему статусу с той части, которую покупает.
Что изменилось по сравнению с 2025 годом и когда платить
- Ступени не изменились. Те же суммы и ставки, что с 16 января 2025 года, из-за заморозки до 15 января 2028 года.
- Больше времени на продажу прежней квартиры: 24 месяца при покупках с 1 июня 2025 года вместо прежних 18 месяцев.
- Продление из-за войны: сроки продажи, пришедшиеся на период с 28 февраля по 31 мая 2026 года, продлены на 3 месяца.
- Штрафы за просрочку обновлены с 16 января 2026 года: 310 ₪ за непредставление декларации и 250 ₪ за непредставление уведомления, за каждые две недели (раньше 300 ₪ и 240 ₪).
Принято считать, что налог на покупку уплачивается в течение 60 дней со дня покупки, но мы не сверили этот срок с текстом закона о налогообложении недвижимости. Обязательный срок проверьте в налоговой оценке (шуму), которую вы получите от отдела налогообложения недвижимости, или у адвоката, сопровождающего сделку.
Частые ошибки с налогом на покупку
- Думать, что вся стоимость облагается по высшей ставке. Для единственной квартиры налог ступенчатый. Квартира за 6 миллионов ₪ облагается не по полной ставке 5% (300,000 ₪), а на сумму 195,538.33 ₪.
- Забыть про НДС при покупке у застройщика. Налог считается с цены вместе с НДС. Эту составляющую можно проверить в калькуляторе НДС.
- Забыть про квартиру супруга или супруги. При проверке, является ли квартира единственной, учитывается и квартира, записанная на имя супруга или супруги.
- Отсчитывать срок для заменяющей квартиры от неверной даты. При покупке у застройщика срок отсчитывается от получения владения, а не от дня подписания.
- Полагаться на устаревшую таблицу. На многих сайтах до сих пор встречаются ступени 2023 года (например, 1,919,155 ₪) или утверждение, что «репатрианты платят 0.5% до 1.8 млн». Верные суммы на 2026 год приведены в таблице выше.
- Не заложить налог в собственный капитал. Ипотека ограничена 75% стоимости единственной квартиры, а налог на покупку добавляется к цене квартиры. Включите его в расчёт собственного капитала, а платёж по ипотеке проверьте в калькуляторе ипотеки.
После налога на покупку наступает очередь ипотеки. Посчитайте ежемесячный платёж по трекам. Открыть: Калькулятор ипотеки →
Частые вопросы
Сколько налога на покупку платят за квартиру за 3 миллиона ₪?
За единственную квартиру — 45,538.33 ₪. Как за дополнительную квартиру налог составляет 8% со всей стоимости: 240,000 ₪.
Платят ли налог на покупку за первую квартиру?
Только если цена превышает 1,978,745 ₪, и только с части выше этой суммы. Единственная квартира за 1,500,000 ₪ освобождена полностью.
Что будет, если я не успел продать прежнюю квартиру?
Налог будет доначислен как за дополнительную квартиру: 8% с первого шекеля. При покупке с 1 июня 2025 года на продажу даётся 24 месяца, а при покупке у застройщика — 12 месяцев с получения владения.
Изменится ли налог на инвестиционную квартиру в 2027 году?
Ставки 8% и 10% — временное положение до 31 декабря 2026 года. На момент написания руководства ещё не опубликовано, что будет действовать с 1 января 2027 года.
Считается ли налог на покупку у застройщика вместе с НДС?
Да. Стоимость покупки — это цена по договору, а при покупке у застройщика цена включает НДС.
Сколько налога на покупку платит новый репатриант?
За единственное жильё: освобождение до 1,978,745 ₪, 0.5% до 6,055,070 ₪ и 8% до 20,183,565 ₪. Льгота даётся один раз, для покупки за год до репатриации и в течение 7 лет после неё.
Источники
- Налоговое управление (Рашут ха-мисим) — распоряжение по налогообложению недвижимости 1/2026 (ставки налога на покупку) (на иврите)
- Налоговое управление (Рашут ха-мисим) — распоряжение по налогообложению недвижимости 2/2026 (заменяющая квартира) (на иврите)
- Налоговое управление (Рашут ха-мисим) — распоряжение по налогообложению недвижимости 1/2025 (на иврите)
- Положения о налогообложении недвижимости (налог на покупку) — текст в Викитексте (на иврите)
Калькуляторы к этому руководству
- Калькулятор налога на покупку жильяКалькулятор налога на покупку жилья по шкале 2026 года: единственная, заменяющая и дополнительная квартира, новый репатриант и инвалид. С разбивкой по ступеням и сравнением вариантов.
- Калькулятор ипотекиКалькулятор ипотеки по трекам: прайм, ккац, кац и переменная ставка. Ежемесячный платёж, проценты и индексация, график платежей и средние ставки Банка Израиля.