مسارات قرض الإسكان: ما الفرق بينها وكيف تغيّر التركيبة القسط
يتكوّن قرض الإسكان (مشكنتا) من مسارات: البرايم (فائدة بنك إسرائيل زائد 1.5%، وهي اليوم 4.75%)، والثابتة غير المربوطة (كلتس)، والثابتة المربوطة بالمؤشر (كتس)، والمتغيرة كل 5 سنوات. وفق التعليمات 329 الصادرة عن بنك إسرائيل، يمكن أن يصل الجزء ذو الفائدة المتغيرة إلى 66.66% من القرض، والمدة القصوى 30 سنة، والتمويل في الشقة الوحيدة حتى 75% من قيمتها. في تركيبة بقيمة 1,000,000 ₪ لمدة 25 سنة وبمتوسط فوائد أغسطس 2026، يبلغ القسط الأول نحو 5,287 ₪.
المسارات الرئيسية ومتوسطات الفائدة
| المسار | ما الذي يتغيّر خلال المدة | متوسط الفائدة (الفعلية) | حصته من القروض |
|---|---|---|---|
| البرايم | تتحرك الفائدة مع كل قرار فائدة يتخذه بنك إسرائيل | 4.37% | 24.04% |
| ثابتة غير مربوطة (كلتس) | لا شيء: الفائدة والقسط ثابتان | 4.68% | 30.63% |
| ثابتة مربوطة (كتس) | الفائدة ثابتة، والرصيد مربوط بالمؤشر | 3.23% | 4.64% |
| متغيرة غير مربوطة (غير البرايم) | تُحدَّث الفائدة في محطات، مثلًا كل 5 سنوات | 4.40% | 37.03% |
| متغيرة مربوطة | تُحدَّث الفائدة في محطات، والرصيد مربوط بالمؤشر | 3.19% | 3.66% |
ينشر بنك إسرائيل المتوسطات كفائدة فعلية («سنوية معدّلة»). أما في عروض البنك وفي الحاسبة فتظهر الفائدة الاسمية، وهي أقل قليلًا بعد التحويل: كلتس 4.58%، كتس 3.18%، متغيرة غير مربوطة 4.31%، ومتغيرة مربوطة 3.14%. في البرايم تفترض الحاسبة البرايم ناقص 0.70% (4.05%)، وهو هامش استخرجناه من البيانات وليس نشرًا رسميًا. هذه متوسطات على مستوى الاقتصاد كله، وليست الفائدة التي ستحصلون عليها.
- البرايم. الميزة: تربحون عندما تنخفض الفائدة، وفي السداد المبكر لا توجد عمولة تحيين (هيؤون)، بل عمولة تشغيلية فقط تصل إلى 60 ₪، و0.1% إذا لم يُقدَّم إشعار مسبق. العيب: انكشاف كامل على الارتفاعات. بين أبريل 2020 ومايو 2023 ارتفع البرايم من 1.60% إلى 6.25%.
- كلتس. الميزة: يقين كامل، فالقسط معروف من اليوم الأول حتى الأخير. العيب: فائدة مرتفعة نسبيًا، وعمولة تحيين عند السداد المبكر إذا انخفضت الفوائد في الاقتصاد منذ أخذتم القرض.
- كتس. الميزة: أدنى فائدة في الجدول. العيب: الرصيد والقسط يرتفعان مع المؤشر، فقد تتجاوز التكلفة الإجمالية تكلفة الكلتس (انظروا المثال). وعليه أيضًا عمولة تحيين، وعند السداد بين اليوم 1 و15 من الشهر تُضاف عمولة متوسط المؤشر.
- المتغيرة كل 5 سنوات. فائدة تُحدَّد لمحطات من 60 شهرًا، وفي كل محطة يُعاد حساب القسط على الرصيد. في يوم تغيير الفائدة يمكن السداد ودفع عمولة تشغيلية فقط. الخطر: قد تكون الفائدة في المحطة أعلى.
قواعد بنك إسرائيل للتركيبة والتمويل
| القيد | القيمة |
|---|---|
| حصة القرض ذات الفائدة المتغيرة (البرايم وكل المسارات المتغيرة) | حتى ثلثين (66.66%)، أي ثلث على الأقل بفائدة ثابتة |
| المدة القصوى | 30 سنة |
| القسط الشهري من الدخل | حتى 50% من الدخل المتاح |
| التمويل في شقة وحيدة | حتى 75% من قيمة الشقة |
| التمويل في شقة بديلة | حتى 70% |
| التمويل في شقة للاستثمار | حتى 50% |
لا يوجد سقف منفصل للبرايم. سقف 66.66% يسري على الجزء المتغير كله معًا: البرايم، والمتغيرة غير المربوطة، والمتغيرة المربوطة أيضًا. وتسري القيود نفسها عند إعادة تمويل القرض (محزور): لن يعيد بنك تمويل قرض إذا أدّت العملية إلى تجاوز هذه القيود.
مثال على التمويل: في شقة وحيدة بقيمة 2,000,000 ₪ يمكن أن يصل القرض إلى 1,500,000 ₪، وعليكم تدبير الـ 500,000 ₪ المتبقية من رأس المال الذاتي. يُضاف إلى ذلك ضريبة الشراء (مس ركيشا) بقيمة 743.93 ₪ (انظروا دليل ضريبة الشراء 2026).
شبيتسر أم الأصل المتساوي
في الشبيتسر يكون القسط الشهري ثابتًا (في المسار غير المربوط). في بداية المدة يذهب معظم القسط إلى الفائدة، ومع الوقت يذهب جزء أكبر إلى الأصل. أما في الأصل المتساوي (كيرن شفاه) فتسدّدون كل شهر المبلغ نفسه من الأصل مضافًا إليه الفائدة على الرصيد، ولذلك يبدأ القسط مرتفعًا ثم ينخفض. معادلة الشبيتسر: الرصيد × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)، حيث r هي الفائدة السنوية مقسومة على 12، وn عدد الأشهر المتبقية.
| الطريقة | القسط الأول | القسط الأخير | إجمالي الفائدة |
|---|---|---|---|
| شبيتسر | 5,845.90 ₪ | 5,845.90 ₪ | 753,770.12 ₪ |
| الأصل المتساوي | 7,500 ₪ | 3,347.22 ₪ | 627,083.33 ₪ |
يوفّر الأصل المتساوي هنا 126,686.79 ₪ من الفائدة، لكنه يتطلب 1,654.10 ₪ أكثر في الشهر الأول. تأكدوا من أن هذا القسط المرتفع يناسب ميزانيتكم. وفي المسار المربوط يرتفع القسط مع المؤشر حتى في الشبيتسر.
تريدون مقارنة الشبيتسر بالأصل المتساوي بمبلغكم وفائدتكم؟ حاسبة القرض تعرض الطريقتين مع جدول سداد. افتحوا حاسبة القرض ←
مثال كامل: تركيبة بقيمة 1,000,000 ₪
لنفترض قرض إسكان بقيمة 1,000,000 ₪ لمدة 25 سنة بالشبيتسر، موزّعًا على ثلاثة مسارات وبمتوسط الفوائد: 400,000 ₪ في كلتس (4.58%)، و300,000 ₪ في البرايم (4.05%)، و300,000 ₪ في كتس (3.18%)، مع تضخم 2% في السنة. الجزء المتغير هو 30%، أي ضمن الحد المسموح.
| المسار | المبلغ | الفائدة | القسط الأول | إجمالي الفائدة | فروق الربط |
|---|---|---|---|---|---|
| كلتس | 400,000 ₪ | 4.58% | 2,241.53 ₪ | 272,459.65 ₪ | — |
| البرايم | 300,000 ₪ | 4.05% | 1,591.80 ₪ | 177,541.37 ₪ | — |
| كتس | 300,000 ₪ | 3.18% | 1,453.28 ₪ | 162,548.68 ₪ | 101,139.51 ₪ |
| المجموع | 1,000,000 ₪ | 4.00% (موزونة) | 5,286.61 ₪ | 612,549.70 ₪ | 101,139.51 ₪ |
إجمالي المدفوعات على مدى 25 سنة هو 1,713,689.21 ₪، أي 1.71 ₪ مقابل كل شيكل اقترضتموه. والقسط لا يبقى 5,286.61 ₪: بسبب الربط في مسار الكتس يصل إلى 6,213.66 ₪ في الشهر الأخير، بينما يرتفع قسط الكتس وحده من 1,453.28 ₪ إلى 2,380.32 ₪.
كيف يغيّر تعديل التركيبة أو المدة أو الطريقة التكلفة
| السيناريو | القسط الأول | القسط الأقصى | إجمالي المدفوعات |
|---|---|---|---|
| تركيبة المثال، 25 سنة | 5,286.61 ₪ | 6,213.66 ₪ | 1,713,689.21 ₪ |
| كله في كلتس 4.58% | 5,603.83 ₪ | 5,603.83 ₪ | 1,681,149.12 ₪ |
| كله في كتس 3.18% | 4,844.25 ₪ | 7,934.40 ₪ | 1,878,960.64 ₪ |
| التركيبة، والبرايم يرتفع 1% من السنة الثانية | 5,286.61 ₪ | 6,378.73 ₪ | 1,761,229.86 ₪ |
| التركيبة، تضخم 3% | 5,287.79 ₪ | 6,871.16 ₪ | 1,795,045.34 ₪ |
| التركيبة لمدة 20 سنة | 6,067.51 ₪ | 6,886.43 ₪ | 1,548,055.92 ₪ |
| التركيبة لمدة 30 سنة | 4,782.96 ₪ | 5,830.83 ₪ | 1,892,018.74 ₪ |
| التركيبة بالأصل المتساوي | 6,670.46 ₪ | 6,670.46 ₪ | 1,612,918.33 ₪ |
- أقل قسط ليس هو الأرخص. قرض كله في كتس يبدأ بـ 4,844.25 ₪، لكنه يكلّف في المجموع، مع تضخم 2%، 197,811.52 ₪ أكثر من قرض كله في كلتس.
- ارتفاع البرايم بنسبة 1% يرفع القسط بمقدار 165.08 ₪ في الشهر ابتداءً من الشهر 13، ويرفع إجمالي المدفوعات بمقدار 47,540.65 ₪.
- التمديد إلى 30 سنة يخفض القسط الأول بمقدار 503.65 ₪، لكنه يضيف 178,329.53 ₪ إلى إجمالي المدفوعات. أما التقصير إلى 20 سنة فيوفّر 165,633.29 ₪ ويرفع القسط بمقدار 780.90 ₪.
- الأصل المتساوي على التركيبة نفسها يوفّر 100,770.88 ₪ ويتطلب 1,383.85 ₪ أكثر في الشهر الأول.
- المتغيرة كل 5 سنوات: في توضيح لقرض بقيمة 1,000,000 ₪ في هذا المسار وحده (4.31%)، إذا ارتفعت الفائدة 1% في المحطة الأولى يقفز القسط في الشهر 61 من 5,451.03 ₪ إلى 5,930.60 ₪.
تريدون فحص التركيبة التي عرضها عليكم البنك؟ أدخلوا حتى ثلاثة مسارات وسيناريوهات للبرايم والمؤشر. افتحوا حاسبة قرض الإسكان ←
ما الذي تغيّر في 2026
انخفضت فائدة بنك إسرائيل من 4.50% إلى 4.25% في 27 نوفمبر 2025، ومنها إلى 4.00% (8 يناير 2026)، ثم 3.75% (28 مايو)، و3.50% (9 يوليو)، و3.25% (3 سبتمبر 2026). وانخفض البرايم تبعًا لذلك إلى 4.75%. ومن المقرر أن يصدر قرار الفائدة التالي في 21 أكتوبر 2026.
وانخفض متوسط الفائدة على القروض الجديدة تبعًا لذلك بين يناير وأغسطس 2026: في البرايم من 4.86% إلى 4.37%، وفي الكلتس من 4.77% إلى 4.68%، وفي المتغيرة غير المربوطة من 4.70% إلى 4.40%. أما في الثابتة المربوطة فقد ارتفع المتوسط من 3.14% إلى 3.23%. ولم تتغير قيود التعليمات 329 في نسخة فبراير 2026.
أخطاء شائعة عند اختيار التركيبة
- مقارنة القسط الأول فقط. افحصوا أيضًا القسط الأقصى وإجمالي المدفوعات، خاصة في المسارات المربوطة. شرح الربط موجود في دليل الربط بالمؤشر.
- الخلط بين الفائدة الاسمية والفعلية. 5% اسمية تساوي 5.116% فعلية. متوسطات بنك إسرائيل فعلية، وعرض البنك عادةً اسمي.
- تجاهل الفائدة الإجمالية المتوقعة. يظهر في عرض البنك أيضًا «الفائدة الإجمالية المتوقعة» (IRR) التي تشمل توقعات المؤشر والفائدة. وكان المتوسط في الاقتصاد في أغسطس 2026 هو 5.07%.
- نسيان أن المتغيرة المربوطة متغيرة. فهي تُحسب أيضًا ضمن سقف 66.66%، رغم فائدتها المنخفضة.
- عدم فحص عمولة السداد المبكر. في الكلتس والكتس قد تكون العمولة مرتفعة عندما تنخفض الفوائد في الاقتصاد. وتنخفض بنسبة 20% بعد 3 سنوات وبنسبة 30% بعد 5 سنوات.
- نسيان التأمينات. التأمين على الحياة وتأمين المبنى غير مشمولين في القسط الذي تحسبه الحاسبة، وغير مشمولين في أرقام هذا الدليل.
أسئلة شائعة
كم نسبة القرض التي يمكن أخذها في البرايم؟
لا يوجد قيد منفصل للبرايم. الجزء كله ذو الفائدة المتغيرة، بما فيه البرايم والمسارات المتغيرة، محدود بـ 66.66% من القرض.
كم القسط الشهري لقرض إسكان بمليون شيكل لمدة 25 سنة؟
في تركيبة من كلتس وبرايم وكتس بمتوسط الفوائد، القسط الأول نحو 5,287 ₪. وإذا كان القرض كله في كلتس بفائدة 4.58% فالقسط 5,603.83 ₪، وبفائدة 5% بالشبيتسر 5,845.90 ₪.
أيهما أفضل، الكلتس أم البرايم؟
الكلتس يمنح اليقين والبرايم يمنح المرونة: فائدة أقل اليوم وبلا عمولة تحيين عند السداد، لكن مع انكشاف على ارتفاع الفائدة. وبسبب السقف على الجزء المتغير، تجمع معظم التركيبات بين الاثنين.
هل قرض الإسكان المربوط بالمؤشر أغلى؟
يعتمد على التضخم. في قرض بقيمة 1,000,000 ₪ لمدة 25 سنة، يكلّف الكتس بفائدة 3.18% مع تضخم 2% في المجموع 1,878,960.64 ₪، مقابل 1,681,149.12 ₪ في الكلتس بفائدة 4.58%.
ما المدة القصوى لقرض الإسكان؟
30 سنة، وفق التعليمات 329 الصادرة عن بنك إسرائيل. المدة الأطول تخفض القسط، لكنها ترفع إجمالي الفائدة.
المصادر
- بنك إسرائيل — تعليمات الإدارة المصرفية السليمة 329 (النسخة 12) (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — «خط الاستواء»: فوائد وتركيبة قروض الإسكان (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — متوسط الفائدة على قروض الإسكان (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — حاسبة الفائدة الاسمية والفعلية (بالعبرية)
- أمر المصارف (السداد المبكر لقرض الإسكان) — النص في ويكي نصوص (بالعبرية)
حاسبات لهذا الدليل
- حاسبة قرض الإسكانحاسبة قرض الإسكان (مشكنتا) بحسب المسارات: برايم وثابتة وربط بالمؤشر ومتغيرة. القسط الشهري ومجموع الفائدة والربط وجدول التسديد، مع فوائد بنك إسرائيل المتوسطة.
- حاسبة القرضحاسبة قرض بطريقة سبيتسر أو الأصل المتساوي: القسط الشهري، مجموع الفائدة، جدول تسديد كامل والفائدة الفعلية شاملة العمولات. ويمكن أيضًا قرض مربوط بالمؤشر وفترة سماح.
أدلة أخرى
- ضريبة الشراء 2026: كم تدفعون على شقة وحيدة أو بديلة أو إضافيةشرائح ضريبة شراء العقار 2026: الشقة الوحيدة معفاة حتى 1,978,745 ₪، والشقة الإضافية 8% من الشيكل الأول. أمثلة عند 2 و3.5 و6 ملايين ₪ وقواعد الشقة البديلة.
- الربط بمؤشر أسعار المستهلك: ما هو، وكيف يُحسب، وأين يقع الخطأكيف يُحسب الربط بمؤشر أسعار المستهلك: الفرق بين المؤشر المعروف ومؤشر الفترة، ووصل الأسس، ومثال بدل إيجار 6,000 ₪ ارتفع إلى 6,133.33 ₪.