מס רכישה 2026: כמה תשלמו על דירה יחידה, חלופית או נוספת
בדירה יחידה לא משלמים מס רכישה על 1,978,745 ₪ הראשונים. מעל הסכום הזה המס הוא 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל. בדירה נוספת המס הוא 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל, לפי הוראת שעה שבתוקף עד 31 בדצמבר 2026. המדרגות זהות לאלה של 2025 ומוקפאות עד 15 בינואר 2028.
מדרגות מס רכישה על דירת מגורים ב-2026
| חלק השווי | דירה יחידה או חלופית | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
בדרך כלל רשות המסים מעדכנת את המדרגות לפי המדד בכל 16 בינואר. בשנים 2025 עד 2027 המדרגות של דירה יחידה, דירה נוספת ועולה מוקפאות, ולכן אותה טבלה חלה על כל רכישה מ-16 בינואר 2025 ועד 15 בינואר 2028.
המדרגות לדירה נוספת (8% ו-10%) הן הוראת שעה שבתוקף עד 31 בדצמבר 2026. בזמן כתיבת המדריך טרם פורסם מה יחול על רכישות מ-1 בינואר 2027. אם אתם חותמים על דירה נוספת קרוב לסוף השנה, תבדקו את המצב העדכני מול עורך הדין.
איך מחשבים מס רכישה, שלב אחר שלב
- קובעים את שווי הרכישה. זה המחיר בחוזה. בדירה מקבלן המחיר כולל מע"מ, ומס הרכישה מחושב עליו.
- קובעים את הסטטוס. דירה יחידה, דירה חלופית (תמכרו את הקודמת בזמן), דירה נוספת, או זכאות להקלה (עולה, נכה).
- מחלקים את השווי למדרגות. כל שקל ממוסה בשיעור של המדרגה שבה הוא נמצא. דירה ב-3 מיליון ₪ לא ממוסה כולה ב-5%: רק החלק שמעל 2,347,040 ₪.
- מחשבים מס לכל מדרגה וסוכמים. חלק השווי במדרגה כפול שיעור המדרגה.
- בודקים את השיעור האפקטיבי. המס הכולל חלקי השווי. הוא תמיד נמוך מהשיעור של המדרגה העליונה.
בנוסחה: מס רכישה = סכום של (החלק מהשווי שבתוך כל מדרגה × שיעור המדרגה). בדירה נוספת החישוב פשוט יותר: 8% על כל השווי עד 6,055,070 ₪, ועוד 10% על מה שמעל.
דוגמאות: דירה ב-2, ב-3.5 וב-6 מיליון ₪
נפרק דירה יחידה ב-3,500,000 ₪. על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס. בחלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪, כלומר 368,295 ₪, המס 3.5%: 12,890.33 ₪. על 1,152,960 ₪ הנותרים המס 5%: 57,648 ₪. בסך הכול 70,538.33 ₪, שיעור אפקטיבי של 2.02%. אם אותה דירה נחשבת דירה נוספת, המס הוא 8% מכל השווי: 280,000 ₪.
| שווי הדירה | דירה יחידה | שיעור אפקטיבי | דירה נוספת | ההפרש |
|---|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 743.93 ₪ | 0.04% | 160,000 ₪ | 159,256.07 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538.33 ₪ | 2.02% | 280,000 ₪ | 209,461.67 ₪ |
| 6,000,000 ₪ | 195,538.33 ₪ | 3.26% | 480,000 ₪ | 284,461.67 ₪ |
בדירה ב-6,000,000 ₪ החישוב הוא 12,890.33 ₪ במדרגת ה-3.5%, ועוד 5% על 3,652,960 ₪ (182,648 ₪). כל הסכום עדיין בתוך מדרגת ה-5%, כי היא נגמרת ב-6,055,070 ₪.
רוצים לחשב לפי מחיר הדירה שלכם? המחשבון מפרט את המס בכל מדרגה ומשווה בין דירה יחידה לנוספת. למחשבון מס רכישה ←
דירה חלופית: כמה זמן יש למכור את הדירה הקודמת
מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת משלם מס כמו על דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה. התקופה תלויה במועד הרכישה (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026):
| מצב | זמן למכירה |
|---|---|
| רכישה מ-1 ביוני 2025 | 24 חודשים מיום הרכישה |
| רכישה בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 | 18 חודשים מיום הרכישה |
| רכישה מקבלן | 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה החדשה |
| תקופה שחלה בין 28 בפברואר 2026 ל-31 במאי 2026 | הוארכה ב-3 חודשים |
אם הדירה הקודמת לא נמכרה בזמן, תחויבו בדיעבד כמו על דירה נוספת. בדירה ב-3,500,000 ₪ המשמעות היא 280,000 ₪ במקום 70,538.33 ₪. לכן כדאי לתכנן את מכירת הדירה הקודמת כבר כשחותמים על החדשה.
גם המימון בדירה חלופית שונה: בנק יכול לממן עד 70% משווי הדירה, לעומת 75% בדירה יחידה. על המגבלות האלה ועל בחירת המסלולים קראו במדריך מסלולי המשכנתא.
עולים חדשים, נכים ומקרים מיוחדים
| מי | המדרגות | תנאים עיקריים | דירה ב-3,500,000 ₪ |
|---|---|---|---|
| עולה חדש (תקנה 12א) | 0% עד 1,978,745 ₪; 0.5% עד 6,055,070 ₪; 8% עד 20,183,565 ₪ | דירת מגורים יחידה, שנרכשה משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. פעם אחת. מעל 20,183,565 ₪ ההקלה לא חלה | 7,606.28 ₪ |
| נכה, עיוור, נפגע איבה, משפחה שכולה (תקנה 11) | עד 2,500,000 ₪: 0.5% על החלק שמעל 1,978,745 ₪. מעל 2,500,000 ₪: 0.5% על כל השווי | פעמיים בחיים, לפי ההגדרות שבתקנות. הפטור עד 1,978,745 ₪ מותנה גם בתנאי דירה יחידה | 17,500 ₪ |
שימו לב לקפיצה בהקלה לנכים: בדירה ב-2,200,000 ₪ המס הוא 1,106.28 ₪, אבל מעל 2,500,000 ₪ המס מחושב על כל השווי, ולכן בדירה ב-3,500,000 ₪ הוא 17,500 ₪. עדיין מדובר בפחות מהמס על דירה יחידה רגילה (70,538.33 ₪).
- תושב חוץ לא זכאי למדרגות של דירה יחידה, אלא אם הפך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה.
- עולה שקונה בית עסק (תקנה 12): 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל.
- רכישה משותפת: כל רוכש משלם לפי המעמד שלו על החלק שהוא קונה.
מה השתנה לעומת 2025 ומתי משלמים
- המדרגות לא השתנו. אותם סכומים ושיעורים מ-16 בינואר 2025, בגלל ההקפאה עד 15 בינואר 2028.
- יותר זמן למכור דירה קודמת: 24 חודשים ברכישות מ-1 ביוני 2025, במקום 18 חודשים קודם לכן.
- הארכה בגלל המלחמה: תקופות מכירה שחלו בין 28 בפברואר ל-31 במאי 2026 הוארכו ב-3 חודשים.
- הקנסות על איחור עודכנו מ-16 בינואר 2026: 310 ₪ על אי-הגשת הצהרה ו-250 ₪ על אי-מסירת הודעה, לכל שבועיים (קודם 300 ₪ ו-240 ₪).
מקובל לציין שמס הרכישה משולם בתוך 60 יום מיום הרכישה, אבל לא אימתנו את המועד מול נוסח חוק מיסוי מקרקעין. את המועד המחייב תבדקו בשומה שתקבלו ממיסוי מקרקעין או מול עורך הדין שמלווה את העסקה.
טעויות נפוצות במס רכישה
- לחשוב שכל השווי ממוסה בשיעור העליון. בדירה יחידה המס מדורג. דירה ב-6 מיליון ₪ לא ממוסה ב-5% מלא (300,000 ₪), אלא 195,538.33 ₪.
- לשכוח את המע"מ בדירה מקבלן. המס מחושב על המחיר כולל מע"מ. אפשר לבדוק את הרכיב הזה במחשבון המע"מ.
- לשכוח את הדירה של בן או בת הזוג. כשבודקים אם הדירה יחידה, נלקחת בחשבון גם דירה שרשומה על שם בן או בת הזוג.
- לספור את תקופת החלופית מהתאריך הלא נכון. בדירה מקבלן התקופה נספרת מקבלת החזקה, לא מיום החתימה.
- להסתמך על טבלה ישנה. באתרים רבים עדיין מופיעות מדרגות 2023 (למשל 1,919,155 ₪), או הטענה ש"עולים משלמים 0.5% עד 1.8 מיליון". הסכומים הנכונים ל-2026 מופיעים בטבלה למעלה.
- לא לתקצב את המס בהון העצמי. המשכנתא מוגבלת לעד 75% משווי דירה יחידה, ומס הרכישה נוסף על מחיר הדירה. תכללו אותו בתכנון ההון העצמי, ואת ההחזר על המשכנתא תבדקו במחשבון המשכנתא.
אחרי מס הרכישה מגיעה המשכנתא. חשבו את ההחזר החודשי לפי מסלולים. למחשבון משכנתא ←
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה של 3 מיליון ₪?
בדירה יחידה 45,538.33 ₪. כדירה נוספת המס הוא 8% מכל השווי: 240,000 ₪.
האם משלמים מס רכישה על דירה ראשונה?
רק אם המחיר עובר 1,978,745 ₪, ורק על החלק שמעל הסכום הזה. דירה יחידה ב-1,500,000 ₪ פטורה לגמרי.
מה קורה אם לא הספקתי למכור את הדירה הקודמת?
תחויבו כמו על דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון. ברכישות מ-1 ביוני 2025 יש 24 חודשים למכור, ובדירה מקבלן 12 חודשים מקבלת החזקה.
האם מס הרכישה על דירה להשקעה ישתנה ב-2027?
השיעורים של 8% ו-10% הם הוראת שעה עד 31 בדצמבר 2026. בזמן כתיבת המדריך טרם פורסם מה יחול מ-1 בינואר 2027.
האם מס הרכישה בדירה מקבלן מחושב כולל מע"מ?
כן. שווי הרכישה הוא המחיר בחוזה, ובדירה מקבלן המחיר כולל מע"מ.
כמה מס רכישה משלם עולה חדש?
בדירת מגורים יחידה: פטור עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% עד 20,183,565 ₪. ההקלה ניתנת פעם אחת, מרכישה שנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה.