ضريبة الشراء 2026: كم تدفعون على شقة وحيدة أو بديلة أو إضافية
في الشقة الوحيدة لا تُدفع ضريبة الشراء (مس ركيشا) على أول 1,978,745 ₪. فوق هذا المبلغ تبلغ الضريبة 3.5% حتى 2,347,040 ₪، و5% حتى 6,055,070 ₪، و8% حتى 20,183,565 ₪، و10% فوق ذلك. في الشقة الإضافية تبلغ الضريبة 8% من الشيكل الأول حتى 6,055,070 ₪ و10% فوق ذلك، بموجب أمر مؤقت ساري حتى 31 ديسمبر 2026. الشرائح مطابقة لشرائح 2025 ومجمَّدة حتى 15 يناير 2028.
شرائح ضريبة الشراء على شقة سكنية في 2026
| جزء القيمة | شقة وحيدة أو بديلة | شقة إضافية |
|---|---|---|
| حتى 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| فوق 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
عادةً تحدّث سلطة الضرائب الشرائح حسب المؤشر في 16 يناير من كل سنة. في السنوات 2025 حتى 2027 شرائح الشقة الوحيدة والشقة الإضافية والمهاجر الجديد (عوليه) مجمَّدة، ولذلك ينطبق الجدول نفسه على كل شراء من 16 يناير 2025 حتى 15 يناير 2028.
شرائح الشقة الإضافية (8% و10%) هي أمر مؤقت ساري حتى 31 ديسمبر 2026. وقت كتابة هذا الدليل لم يُنشر بعد ما سيسري على الصفقات من 1 يناير 2027. إذا كنتم توقّعون على شقة إضافية قرب نهاية السنة، فافحصوا الوضع المحدَّث مع المحامي.
كيف تُحسب ضريبة الشراء، خطوة بخطوة
- حدّدوا قيمة الشراء. هي السعر المكتوب في العقد. في الشقة من مقاول يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة (مَعَم)، وضريبة الشراء تُحسب عليه.
- حدّدوا الوضع. شقة وحيدة، أو شقة بديلة (ستبيعون السابقة في الموعد)، أو شقة إضافية، أو استحقاق تسهيل (مهاجر جديد، معاق).
- وزّعوا القيمة على الشرائح. كل شيكل يخضع لنسبة الشريحة التي يقع فيها. شقة بـ 3 ملايين ₪ لا تخضع كلها لـ 5%: فقط الجزء الذي يزيد عن 2,347,040 ₪.
- احسبوا الضريبة لكل شريحة واجمعوا. جزء القيمة في الشريحة مضروبًا في نسبة الشريحة.
- افحصوا النسبة الفعلية. إجمالي الضريبة مقسومًا على القيمة. وهي دائمًا أقل من نسبة الشريحة العليا.
بالصيغة: ضريبة الشراء = مجموع (الجزء من القيمة داخل كل شريحة × نسبة الشريحة). في الشقة الإضافية الحساب أبسط: 8% على كل القيمة حتى 6,055,070 ₪، و10% على ما يزيد.
أمثلة: شقة بـ 2 و3.5 و6 ملايين ₪
لنفصّل شقة وحيدة بـ 3,500,000 ₪. على أول 1,978,745 ₪ لا توجد ضريبة. في الجزء بين 1,978,745 ₪ و2,347,040 ₪، أي 368,295 ₪، الضريبة 3.5%: 12,890.33 ₪. وعلى الـ 1,152,960 ₪ المتبقية الضريبة 5%: 57,648 ₪. المجموع 70,538.33 ₪، بنسبة فعلية 2.02%. وإذا اعتُبرت الشقة نفسها شقة إضافية، فالضريبة 8% على كل القيمة: 280,000 ₪.
| قيمة الشقة | شقة وحيدة | النسبة الفعلية | شقة إضافية | الفرق |
|---|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 743.93 ₪ | 0.04% | 160,000 ₪ | 159,256.07 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538.33 ₪ | 2.02% | 280,000 ₪ | 209,461.67 ₪ |
| 6,000,000 ₪ | 195,538.33 ₪ | 3.26% | 480,000 ₪ | 284,461.67 ₪ |
في شقة بـ 6,000,000 ₪ يكون الحساب 12,890.33 ₪ في شريحة الـ 3.5%، و5% على 3,652,960 ₪ (182,648 ₪). المبلغ كله ما زال داخل شريحة الـ 5%، لأنها تنتهي عند 6,055,070 ₪.
تريدون الحساب حسب سعر شقتكم؟ الحاسبة تفصّل الضريبة في كل شريحة وتقارن بين الشقة الوحيدة والإضافية. افتحوا حاسبة ضريبة الشراء ←
الشقة البديلة: كم من الوقت لديكم لبيع الشقة السابقة
من يشتري شقة جديدة قبل أن يبيع السابقة يدفع الضريبة كما على شقة وحيدة، بشرط أن يبيع الشقة السابقة خلال المدة المحدّدة. تتوقف المدة على موعد الشراء (تعليمات تنفيذ ضريبة العقارات 2/2026):
| الحالة | المدة المتاحة للبيع |
|---|---|
| شراء من 1 يونيو 2025 | 24 شهرًا من يوم الشراء |
| شراء بين 1 يونيو 2023 و31 مايو 2025 | 18 شهرًا من يوم الشراء |
| شراء من مقاول | 12 شهرًا من استلام حيازة الشقة الجديدة |
| مدة وقعت بين 28 فبراير 2026 و31 مايو 2026 | مُدِّدت بـ 3 أشهر |
إذا لم تُبَع الشقة السابقة في الموعد، ستُحاسبون بأثر رجعي كما على شقة إضافية. في شقة بـ 3,500,000 ₪ يعني ذلك 280,000 ₪ بدل 70,538.33 ₪. لذلك من المفيد تخطيط بيع الشقة السابقة منذ التوقيع على الجديدة.
التمويل أيضًا يختلف في الشقة البديلة: يستطيع البنك تمويل حتى 70% من قيمة الشقة، مقابل 75% في الشقة الوحيدة. عن هذه القيود وعن اختيار المسارات اقرأوا دليل مسارات قرض الإسكان.
المهاجرون الجدد وذوو الإعاقة وحالات خاصة
| من | الشرائح | الشروط الأساسية | شقة بـ 3,500,000 ₪ |
|---|---|---|---|
| مهاجر جديد (عوليه) (لائحة 12أ) | 0% حتى 1,978,745 ₪؛ 0.5% حتى 6,055,070 ₪؛ 8% حتى 20,183,565 ₪ | شقة سكنية وحيدة، اشتُريت من سنة قبل الهجرة وحتى 7 سنوات بعدها. مرة واحدة. فوق 20,183,565 ₪ لا ينطبق التسهيل | 7,606.28 ₪ |
| معاق، كفيف، ضحية أعمال عدائية، عائلة ثكلى (لائحة 11) | حتى 2,500,000 ₪: 0.5% على الجزء الذي يزيد عن 1,978,745 ₪. فوق 2,500,000 ₪: 0.5% على كل القيمة | مرتان في العمر، حسب التعريفات الواردة في اللوائح. والإعفاء حتى 1,978,745 ₪ مشروط أيضًا بشرط الشقة الوحيدة | 17,500 ₪ |
انتبهوا إلى القفزة في تسهيل المعاقين: في شقة بـ 2,200,000 ₪ الضريبة 1,106.28 ₪، لكن فوق 2,500,000 ₪ تُحسب الضريبة على كل القيمة، ولذلك في شقة بـ 3,500,000 ₪ تبلغ 17,500 ₪. ومع ذلك فهي أقل من الضريبة على شقة وحيدة عادية (70,538.33 ₪).
- غير المقيم لا يحق له شرائح الشقة الوحيدة، إلا إذا أصبح مقيمًا في إسرائيل خلال سنتين من الشراء.
- مهاجر جديد يشتري عقارًا تجاريًا (لائحة 12): 0.5% حتى 1,988,090 ₪ و5% فوق ذلك.
- شراء مشترك: كل مشترٍ يدفع حسب وضعه على الجزء الذي يشتريه.
ما الذي تغيّر مقارنةً بـ 2025 ومتى تُدفع الضريبة
- الشرائح لم تتغير. المبالغ والنسب نفسها منذ 16 يناير 2025، بسبب التجميد حتى 15 يناير 2028.
- وقت أطول لبيع الشقة السابقة: 24 شهرًا في الصفقات من 1 يونيو 2025، بدل 18 شهرًا قبل ذلك.
- تمديد بسبب الحرب: مُدِّدت بـ 3 أشهر مدد البيع التي وقعت بين 28 فبراير و31 مايو 2026.
- غرامات التأخير حُدِّثت من 16 يناير 2026: 310 ₪ على عدم تقديم التصريح و250 ₪ على عدم تسليم الإشعار، عن كل أسبوعين (سابقًا 300 ₪ و240 ₪).
المتعارف عليه أن ضريبة الشراء تُدفع خلال 60 يومًا من يوم الشراء، لكننا لم نتحقق من الموعد في نص قانون ضريبة العقارات. الموعد الملزِم افحصوه في التقدير الضريبي الذي ستتلقونه من ضريبة العقارات أو لدى المحامي المرافق للصفقة.
أخطاء شائعة في ضريبة الشراء
- الظن أن كل القيمة تخضع للنسبة العليا. في الشقة الوحيدة الضريبة متدرجة. شقة بـ 6 ملايين ₪ لا تخضع لـ 5% كاملة (300,000 ₪)، بل تبلغ 195,538.33 ₪.
- نسيان ضريبة القيمة المضافة في الشقة من مقاول. الضريبة تُحسب على السعر شاملًا ضريبة القيمة المضافة. يمكنكم فحص هذا البند في حاسبة ضريبة القيمة المضافة.
- نسيان شقة الزوج أو الزوجة. عند فحص ما إذا كانت الشقة وحيدة، تُؤخذ في الحسبان أيضًا شقة مسجلة باسم الزوج أو الزوجة.
- احتساب مدة الشقة البديلة من تاريخ خاطئ. في الشقة من مقاول تُحتسب المدة من استلام الحيازة، وليس من يوم التوقيع.
- الاعتماد على جدول قديم. في مواقع كثيرة ما زالت شرائح 2023 (مثلًا 1,919,155 ₪)، أو الادعاء بأن «المهاجرين يدفعون 0.5% حتى 1.8 مليون». المبالغ الصحيحة لـ 2026 في الجدول أعلاه.
- عدم تخصيص ميزانية للضريبة في رأس المال الذاتي. قرض الإسكان (مشكنتا) محدود بحتى 75% من قيمة الشقة الوحيدة، وضريبة الشراء تُضاف إلى سعر الشقة. أدرجوها في تخطيط رأس المال الذاتي، وافحصوا القسط الشهري في حاسبة قرض الإسكان.
بعد ضريبة الشراء يأتي قرض الإسكان. احسبوا القسط الشهري حسب المسارات. افتحوا حاسبة قرض الإسكان ←
أسئلة شائعة
كم ضريبة الشراء على شقة بـ 3 ملايين ₪؟
في الشقة الوحيدة 45,538.33 ₪. وكشقة إضافية تبلغ الضريبة 8% على كل القيمة: 240,000 ₪.
هل تُدفع ضريبة شراء على الشقة الأولى؟
فقط إذا تجاوز السعر 1,978,745 ₪، وعلى الجزء الذي يزيد عن هذا المبلغ فقط. شقة وحيدة بـ 1,500,000 ₪ معفاة تمامًا.
ماذا يحدث إذا لم أتمكن من بيع الشقة السابقة؟
ستُحاسبون كما على شقة إضافية: 8% من الشيكل الأول. في الصفقات من 1 يونيو 2025 لديكم 24 شهرًا للبيع، وفي الشقة من مقاول 12 شهرًا من استلام الحيازة.
هل ستتغير ضريبة الشراء على شقة للاستثمار في 2027؟
النسبتان 8% و10% أمر مؤقت حتى 31 ديسمبر 2026. وقت كتابة الدليل لم يُنشر بعد ما سيسري من 1 يناير 2027.
هل تُحسب ضريبة الشراء في الشقة من مقاول شاملةً ضريبة القيمة المضافة؟
نعم. قيمة الشراء هي السعر المكتوب في العقد، وفي الشقة من مقاول يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة.
كم ضريبة الشراء التي يدفعها المهاجر الجديد؟
في شقة سكنية وحيدة: إعفاء حتى 1,978,745 ₪، و0.5% حتى 6,055,070 ₪، و8% حتى 20,183,565 ₪. يُمنح التسهيل مرة واحدة، لشراء من سنة قبل الهجرة وحتى 7 سنوات بعدها.
المصادر
حاسبات لهذا الدليل
- حاسبة ضريبة الشراءحاسبة ضريبة الشراء وفق شرائح 2026 لسلطة الضرائب: شقة وحيدة، بديلة، إضافية، مهاجر جديد وذوو الإعاقة. مع تفصيل حسب الشريحة ومقارنة بين المسارات.
- حاسبة قرض الإسكانحاسبة قرض الإسكان (مشكنتا) بحسب المسارات: برايم وثابتة وربط بالمؤشر ومتغيرة. القسط الشهري ومجموع الفائدة والربط وجدول التسديد، مع فوائد بنك إسرائيل المتوسطة.