حاسبة قرض الإسكان بحسب المسارات
في قرض إسكان بمبلغ 1,000,000 ₪ لمدة 25 سنة بفائدة 5% (سبيتسر، غير مربوط) القسط الشهري 5,845.90 ₪، ومجموع ما تدفعونه 753,770 ₪ فائدة. أدخلوا حتى ثلاثة مسارات لحساب توليفتكم.
- مبلغ القرض
- 1,000,000.00 ₪
- أقصى قسط شهري متوقع (الشهر 300)
- 6,213.66 ₪
- مجموع المدفوعات
- 1,713,689.21 ₪
- مجموع الفائدة
- 612,549.70 ₪
- مجموع فروقات الربط
- 101,139.51 ₪
- التكلفة لكل شيكل
- 1.71
- الفائدة المرجّحة (الابتدائية)
- 4%
- الجزء بفائدة متغيرة
- 30%
- المسار 1: كلتس، 4.58%، 25 سنة — القسط الأول
- 2,241.53 ₪
- المسار 2: برايم، 4.05%، 25 سنة — القسط الأول
- 1,591.80 ₪
- المسار 3: كتس، 3.18%، 25 سنة — القسط الأول
- 1,453.28 ₪
- فائدة البرايم اليوم 4.75% (فائدة بنك إسرائيل 3.25% + 1.5%، منذ 3.9.2026). يفترض الحساب أن البرايم لن يتغير طوال المدة.
- في المكوّنات المربوطة افترضنا ارتفاعًا في المؤشر بنسبة 2% في السنة (هدف بنك إسرائيل 1%–3%؛ توقعات التضخم للعقد القادم 1.92%). يرتفع الرصيد والقسط مع المؤشر.
- الفائدة التي لم تُدخل = المتوسط في الاقتصاد لهذا النوع من المسارات (بنك إسرائيل، 08/2026، بعد تحويلها إلى فائدة اسمية). في البرايم — البرايم ناقص 0.70%، وهو هامش مشتق من البيانات وليس نشرًا رسميًا. هذا متوسط وليس الفائدة التي ستحصلون عليها.
- لا يشمل تأمين الحياة وتأمين المبنى والعمولات. تحسب البنوك أحيانًا بحسب الفائدة الفعلية أو الأيام الفعلية، لذلك فإن فارق بضعة شواكل عن جدول البنك أمر طبيعي.
| السنة | الأقساط في السنة | الفائدة | الربط | الأصل | الرصيد في نهاية السنة |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 63,598.63 ₪ | 39,682.75 ₪ | 5,926.95 ₪ | 23,915.89 ₪ | 982,011.06 ₪ |
| 2 | 63,950.61 ₪ | 38,905.57 ₪ | 5,880.17 ₪ | 25,045.04 ₪ | 962,846.19 ₪ |
| 3 | 64,309.62 ₪ | 38,081.60 ₪ | 5,823.70 ₪ | 26,228.01 ₪ | 942,441.88 ₪ |
| 4 | 64,675.81 ₪ | 37,208.40 ₪ | 5,756.89 ₪ | 27,467.41 ₪ | 920,731.36 ₪ |
| 5 | 65,049.32 ₪ | 36,283.39 ₪ | 5,679.04 ₪ | 28,765.93 ₪ | 897,644.47 ₪ |
| 6 | 65,430.31 ₪ | 35,303.88 ₪ | 5,589.43 ₪ | 30,126.43 ₪ | 873,107.48 ₪ |
| 7 | 65,818.91 ₪ | 34,267.02 ₪ | 5,487.28 ₪ | 31,551.90 ₪ | 847,042.85 ₪ |
| 8 | 66,215.29 ₪ | 33,169.83 ₪ | 5,371.76 ₪ | 33,045.46 ₪ | 819,369.15 ₪ |
| 9 | 66,619.60 ₪ | 32,009.19 ₪ | 5,242.01 ₪ | 34,610.41 ₪ | 790,000.76 ₪ |
| 10 | 67,031.99 ₪ | 30,781.82 ₪ | 5,097.12 ₪ | 36,250.17 ₪ | 758,847.70 ₪ |
كيف يُحسب؟
يُحسب كل مسار على حدة، والقسط الشهري هو مجموع أقساط جميع المسارات. الفائدة الشهرية هي الفائدة السنوية الاسمية مقسومة على 12، كما في جداول التسديد لدى البنوك.
في طريقة سبيتسر يكون القسط ثابتًا (في المسار غير المربوط)، وفي طريقة الأصل المتساوي يبدأ القسط مرتفعًا ثم ينخفض. في قرض إسكان (مشكنتا) بمبلغ 1,000,000 ₪ لمدة 25 سنة بفائدة 5%، مجموع الفائدة في سبيتسر 753,770 ₪ وفي الأصل المتساوي 627,083 ₪، لكن القسط الأول في الأصل المتساوي هو 7,500 ₪ بدل 5,845.90 ₪.
في المسار المربوط بالمؤشر يزداد الرصيد كل شهر بحسب تغيّر المؤشر، ويُعاد حساب القسط على الرصيد المربوط، فيرتفع بوتيرة التضخم. تفترض الحاسبة معدل تضخم ثابتًا تختارونه أنتم.
فائدة البرايم هي فائدة بنك إسرائيل زائد 1.5% (حاليًا 4.75%)، وتتغير مع كل قرار بشأن الفائدة. في المسار المتغير كل 5 سنوات تُحدَّث الفائدة كل 60 شهرًا، ويُعاد حساب القسط على الرصيد. يمكنكم فحص سيناريوهات التغيّر في حقول السيناريو.
بحسب التعليمات 329 لبنك إسرائيل: حتى 66.66% من القرض بفائدة متغيرة (البرايم والمسارات المتغيرة)، ومدة حتى 30 سنة، وتمويل حتى 75% في شقة وحيدة (70% في شقة بديلة، 50% في شقة للاستثمار)، وقسط حتى 50% من الدخل الفائض.
قسط سبيتسر = الرصيد × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) · r = الفائدة السنوية ÷ 12، n = الأشهر المتبقية · في المسار المربوط: الرصيد × (1 + التضخم)^(1/12) كل شهر
مثال
مسار ثابت مربوط بالمؤشر (كتس) بمبلغ 500,000 ₪ لمدة 25 سنة بفائدة 3.23%، وتضخم 2% في السنة: القسط الأول 2,435.32 ₪ والأخير 3,988.81 ₪. مجموع ما تدفعونه 944,597.06 ₪، منها 275,705.62 ₪ فائدة و168,891.44 ₪ فروقات ربط. ومن دون تضخم كان القسط 2,431.30 ₪ ثابتًا.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين سبيتسر والأصل المتساوي؟
في سبيتسر يكون القسط ثابتًا (في المسار غير المربوط). أما في الأصل المتساوي فيبدأ القسط أعلى وينخفض مع الوقت، ويكون مجموع الفائدة أقل: في قرض 1,000,000 ₪ لمدة 25 سنة بفائدة 5% — 627,083 ₪ فائدة في الأصل المتساوي مقابل 753,770 ₪ في سبيتسر.
كم نسبة القرض التي يمكن أن تكون برايم؟
لا يوجد سقف منفصل للبرايم. الجزء كله بفائدة متغيرة (البرايم والمتغيرة كل 5 سنوات والمتغيرة المربوطة) محدود بـ66.66% من القرض، بحسب تعليمات الإدارة المصرفية السليمة رقم 329.
ما هي أقصى مدة لقرض الإسكان؟
30 سنة، بحسب التعليمات 329 لبنك إسرائيل.
ما متوسط الفائدة على قرض الإسكان اليوم؟
في أغسطس 2026، بحسب بنك إسرائيل: ثابتة غير مربوطة 4.68%، برايم 4.37%، وثابتة مربوطة 3.23% (فائدة سنوية معدّلة). هذه متوسطات في الاقتصاد وليست الفائدة التي ستحصلون عليها.
ما هو البرايم؟
فائدة بنك إسرائيل زائد 1.5%. حاليًا فائدة بنك إسرائيل 3.25% والبرايم 4.75%، منذ 3.9.2026.
كم يضيف المؤشر إلى قرض الإسكان؟
في قرض بمبلغ 500,000 ₪ لمدة 25 سنة في مسار ثابت مربوط بفائدة 3.23% وتضخم 2% في السنة، يضيف الربط نحو 169 ألف ₪، ويرتفع القسط من 2,435 ₪ إلى 3,989 ₪.
المصادر
- بنك إسرائيل — تعليمات الإدارة المصرفية السليمة رقم 329 (النسخة 12) (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — «كو هَمَشْوِه»: فوائد وتوليفات قروض الإسكان (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — متوسط الفائدة على قروض الإسكان (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — حاسبة الفائدة الاسمية والفعلية (بالعبرية)
- بنك إسرائيل — فائدة بنك إسرائيل الحالية (PublicApi)
آخر تحديث: · كيف نحسب ونتحقق
حاسبات ذات صلة
- حاسبة ضريبة الشراءحاسبة ضريبة الشراء وفق شرائح 2026 لسلطة الضرائب: شقة وحيدة، بديلة، إضافية، مهاجر جديد وذوو الإعاقة. مع تفصيل حسب الشريحة ومقارنة بين المسارات.
- حاسبة القرضحاسبة قرض بطريقة سبيتسر أو الأصل المتساوي: القسط الشهري، مجموع الفائدة، جدول تسديد كامل والفائدة الفعلية شاملة العمولات. ويمكن أيضًا قرض مربوط بالمؤشر وفترة سماح.
- حاسبة إعادة تمويل القرض السكنيحاسبة إعادة تمويل القرض السكني: عمولة السداد المبكر وفق الأمر (تشغيلية، عدم إخطار، خصم مع تخفيض 20%/30%، متوسط المؤشر)، القسط الجديد والتوفير الصافي ونقطة التعادل.
- حاسبة القدرة على السدادحاسبة القدرة على السداد وفق تعليمات بنك إسرائيل 329: أقصى قسط شهري (حتى 50% من الدخل المتاح)، قيمة القرض حسب الفائدة والمدة، تمويل 75%/70%/50% وأقصى سعر شقة.