حاسبة رأس المال الذاتي لشراء شقة

للشقة الوحيدة يموّل البنك حتى 75%، لذلك يلزم رأس مال ذاتي 25% على الأقل — إضافة إلى ضريبة الشراء وتكاليف لا يشملها قرض الإسكان. لشقة بسعر 2,000,000 ₪: رأس مال ذاتي 500,000 ₪، ضريبة شراء 743.93 ₪، ومحامٍ 0.5% + ضريبة قيمة مضافة 11,800 ₪ — المجموع 512,543.93 ₪ نقدًا، وأقصى قرض إسكان 1,500,000 ₪.

يحدد النسبة القصوى للتمويل (التعليمات 329) وشرائح ضريبة الشراء.
فارغ = الحد الأقصى لنوع المشتري. أدخلوا نسبة أقل إذا كنتم تخططون لقرض إسكان أصغر.
تكاليف مرافقة
لا توجد تعرفة رسمية؛ المعتاد 0.5%–1% + ضريبة القيمة المضافة. عند الشراء من مقاول، أتعاب محامي المقاول محدودة بالقانون — راجعوا العقد.
0 إذا لم يكن هناك وسيط. المعتاد 2% + ضريبة القيمة المضافة — افتراض سوقي وليس تعرفة رسمية.
مجموع النقد المطلوب (رأس مال ذاتي + ضريبة + تكاليف)
‏512,543.93 ₪
الحد الأدنى لرأس المال الذاتي لدى البنك (25% من السعر)
‏500,000.00 ₪
ضريبة الشراء (شقة وحيدة)
‏743.93 ₪
أتعاب المحامي (0.5% + ضريبة القيمة المضافة 18%)
‏11,800.00 ₪
أقصى قرض إسكان (75% من السعر)
‏1,500,000.00 ₪
  • يُحسب التمويل المصرفي على قيمة الشقة فقط (التعليمات 329): تُدفع ضريبة الشراء والأتعاب والتكاليف من رأس المال الذاتي ولا تُموَّل بقرض الإسكان.
  • أتعاب المحامي وعمولة الوساطة ليست تعرفة رسمية — بل تُحدَّد بالتفاوض. القيم هنا افتراض عمل من عندكم، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 18%.
  • يحق للبنك تمويل أقل من الحد الأقصى بحسب القدرة على السداد — تحققوا في [حاسبة القدرة على السداد](/housing/repayment-capacity). على الشراء ضمن برنامج «السعر للساكن» / شقة مخفّضة تسري قواعد تقييم خاصة (التعليمات 329 البند 4أ) غير مشمولة هنا.

كيف يُحسب؟

الحد الأدنى لرأس المال الذاتي: تعليمات الإدارة المصرفية السليمة رقم 329 الصادرة عن بنك إسرائيل تحدّ من التمويل: حتى 75% من سعر الشقة الوحيدة (رأس مال ذاتي 25%)، وحتى 70% في الشقة البديلة لترقية السكن (30%)، وحتى 50% في شقة الاستثمار (50%). الحد الأدنى لرأس المال الذاتي هو السعر مضروبًا في الجزء غير الممول.

ضريبة الشراء (مس ركيشا): تُحسب حسب شرائح 2026 لسلطة الضرائب — الشقة الوحيدة معفاة حتى 1,978,745 ₪ وما فوقها 3.5% ثم 5% وهكذا؛ الشقة الإضافية 8% حتى 6,055,070 ₪ و10% فوق ذلك (حكم مؤقت حتى 31.12.2026). تستخدم الحاسبة الحساب نفسه في حاسبة ضريبة الشراء؛ وللحالات الخاصة (مهاجر، ذو إعاقة) — احسبوا هناك. دليل كامل: ضريبة الشراء 2026.

التكاليف المرافقة: أتعاب المحامي وعمولة الوساطة نسبة من السعر مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة (مَعَم) 18%. ليس لهما تعرفة رسمية — أدخلوا ما اتُّفق عليه أو افتراضًا للعمل. ويمكن إضافة مخمّن وفتح ملف قرض الإسكان والنقل والترميم كمبلغ ثابت.

قرض الإسكان لا يغطي الضريبة والتكاليف: تُحسب نسبة التمويل على قيمة الشقة فقط، لذلك تأتي كل التكاليف الأخرى من أموالكم. مجموع النقد المطلوب = الحد الأدنى لرأس المال الذاتي + ضريبة الشراء + المحامي + الوساطة + التكاليف الإضافية. وفي وضع «لدي رأس مال ذاتي» تجد الحاسبة أقصى سعر للشقة يتغطى به هذا المجموع بالضبط (الضريبة ترتفع مع السعر، لذلك هو حساب تكراري).

الخطوة التالية: تحققوا من أن القرض المتبقي يستوفي أيضًا نسبة التسديد لدى البنك في حاسبة القدرة على السداد، وركّبوا توليفة في حاسبة قرض الإسكان.

الحد الأدنى لرأس المال الذاتي = السعر × (1 − نسبة التمويل) · النقد المطلوب = رأس المال الذاتي + ضريبة الشراء + (المحامي + الوساطة) × 1.18 + التكاليف الإضافية

مثال

شقة وحيدة بسعر 3,000,000 ₪ مع محامٍ 0.5% ووساطة 2%: رأس مال ذاتي 750,000 ₪ (25%)، ضريبة شراء 45,538.33 ₪، محامٍ 17,700 ₪، وساطة 70,800 ₪ — المجموع 884,038.33 ₪ نقدًا. مستثمر يشتري شقة إضافية بسعر 2,000,000 ₪ بالمحامي والوساطة نفسيهما: رأس مال ذاتي 1,000,000 ₪، ضريبة شراء 160,000 ₪، محامٍ 11,800 ₪، وساطة 47,200 ₪ — المجموع 1,219,000 ₪. وفي الاتجاه المعاكس: مع 500,743.93 ₪ من دون تكاليف مرافقة، شقة وحيدة بسعر 2,000,000 ₪ هي أقصى سعر.

أسئلة شائعة

كم رأس مال ذاتي أحتاج لشقة أولى؟

25% من السعر على الأقل (التعليمات 329 البند 2.1)، إضافة إلى ضريبة الشراء — إذا كان السعر أعلى من 1,978,745 ₪ — وتكاليف المحامي والوساطة والمخمّن التي لا يغطيها قرض الإسكان.

وماذا عن ترقية السكن؟

رأس مال ذاتي 30% (تمويل حتى 70%) في الشقة البديلة، بشرط بيع الشقة السابقة في الوقت المحدد. وإلا تُعتبر الشقة إضافية: تمويل 50% وضريبة شراء 8%.

كم رأس مال ذاتي يحتاج المستثمر؟

50% من السعر، إضافة إلى ضريبة شراء 8% (حتى 6,055,070 ₪) — أي نحو 58% من السعر نقدًا قبل التكاليف.

هل تُموَّل ضريبة الشراء بقرض الإسكان؟

لا. تُحسب نسبة التمويل على قيمة العقار فقط (تعريف LTV في التعليمات 329)، لذلك تُدفع الضريبة والأتعاب والتكاليف من رأس المال الذاتي.

وماذا عن شقة ضمن برنامج «السعر للساكن» (محير لمشتكن)؟

في الشقة المخفّضة يحسب البنك التمويل بحسب تقدير المخمّن (حتى 2.1 مليون ₪ أو سعر الشراء، أيهما أعلى)، ويُطلب رأس مال ذاتي أدنى 60,000 ₪ (مع منحة) أو 100,000 ₪ من المصادر الذاتية (التعليمات 329 البند 4أ). هذه القواعد غير مشمولة في الحاسبة.

هل يمكن استكمال رأس المال الذاتي بقرض؟

ليس على الشقة نفسها: تحسب التعليمات نسبة التمويل شاملة كل القروض المضمونة بالعقار نفسه. القروض الأخرى تُفحص ضمن نسبة التسديد — راجعوا حاسبة القدرة على السداد.

المصادر

آخر تحديث: · كيف نحسب ونتحقق

حاسبات ذات صلة