מחשבון תשואה על דירה להשקעה ומס על שכר דירה

תשואה ברוטו = שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. דירה של 2,000,000 ₪ שמושכרת ב-6,000 ₪ לחודש מניבה 3.6% ברוטו; במס — מסלול הפטור החלקי עולה 2,574.24 ₪ בשנה (פטור על 5,308 ₪ לחודש, והיתר ב-31%) לעומת 7,200 ₪ במסלול 10%, ולכן התשואה נטו אחרי מס היא 3.47%.

לדירה נוספת של 2,000,000 ₪: מס רכישה 160,000 ₪ (8%) + עו"ד 0.5% + מע"מ 11,800 ₪ = 171,800 ₪. נכנסות לחישוב התשואה נטו.
תחזוקה ותיקונים, ביטוח מבנה, ניהול, ועד בית או ארנונה אם הם עליכם (בדרך כלל על השוכר).
מס — פרטים נוספים
תקרת הפטור נבחנת על כל ההכנסה משכר דירה למגורים שלכם, של בן/בת הזוג ושל ילדים עד 18. ריק = זו הדירה היחידה שאתם משכירים.
הכנסה משכר דירה אינה "מיגיעה אישית" ולכן המס השולי עליה הוא 31% לפחות (עד 50%), אלא אם מלאו לכם 60. ראו [מדרגות מס הכנסה 2026](/guides/income-tax-brackets-2026).
משכנתא והון עצמי
לחישוב התזרים החודשי והתשואה על ההון העצמי. חשבו ב[מחשבון המשכנתא](/housing/mortgage).
המזומן שהכנסתם (הון עצמי + מס + עלויות). לתשואה על ההון (cash-on-cash).
תשואה שנתית ברוטו (שכר דירה × 12 ÷ מחיר)
3.6%
הכנסה שנתית משכר דירה בפועל
‏72,000.00 ‏₪
תשואה נטו לפני מס (אחרי הוצאות, על המחיר + עלויות הרכישה)
3.6%
מסלול הפטור
פטור חלקי — 5,308 ₪ לחודש (2 × 5,654 − 6,000 ₪)
מס שנתי במסלול הפטור (החלק החייב במס שולי 31%)
‏2,574.24 ‏₪
מס שנתי במסלול 10% (על כל ההכנסה, בלי ניכוי הוצאות)
‏7,200.00 ‏₪
המסלול הזול
מסלול הפטור — 2,574.24 ₪ מס בשנה
רווח שנתי נטו אחרי הוצאות ומס
‏69,425.76 ‏₪
תשואה נטו אחרי מס
3.47%
תזרים חודשי נטו (אחרי מס והוצאות)
‏5,785.48 ‏₪
  • מסלול הפטור זול יותר ב-4,625.76 ₪ בשנה. הוא מותנה במסמך חתום על ידי השוכר שהדירה משמשת למגורים בלבד, והחלק מעל הפטור חייב במס שולי.
  • לא הוזנו עלויות רכישה. מס הרכישה על דירה נוספת הוא 8% — חשבו אותו ב[מחשבון מס רכישה](/housing/purchase-tax) או את כל המזומן הנדרש ב[מחשבון ההון העצמי](/housing/down-payment), והזינו כאן.
  • המסלול הרגיל (מס שולי על ההכנסה בניכוי הוצאות ופחת) לא נכלל — שיעור הפחת לדירה מושכרת לא אומת. תקרת הפטור לשנת 2026: 5,654 ₪ לחודש (לוח העזר של רשות המסים). החישוב אינו ייעוץ מס או ייעוץ השקעות.

איך מחשבים?

תשואה ברוטו: שכר הדירה החודשי × 12 חלקי מחיר הדירה. זה המספר שמופיע במודעות, והוא מתעלם מחודשים בלי שוכר, מהוצאות, ממס ומעלויות הרכישה. לפי מרכז המחקר של הכנסת, התשואה הממוצעת בישראל ב-2023 הייתה כ-2.6%.

תשואה נטו לפני מס: ההכנסה בפועל (אחרי חודשי פנוי) פחות ההוצאות השנתיות, חלקי מחיר הדירה בתוספת עלויות הרכישה — מס רכישה (8% לדירה נוספת, ראו מחשבון מס רכישה), עו"ד, תיווך ושיפוץ.

מסלול הפטור: הכנסה משכר דירה למגורים פטורה ממס עד 5,654 ₪ לחודש (2026) — על כל הדירות שלכם, של בן/בת הזוג ושל ילדים עד 18 יחד. מעל התקרה הפטור מצטמצם: הפטור = 2 × 5,654 − ההכנסה, ומעל 11,308 ₪ אין פטור בכלל. החלק שמעל הפטור חייב במס שולי — 31% לפחות, כי זו הכנסה שאינה מיגיעה אישית. הפטור מותנה במסמך חתום מהשוכר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד.

מסלול 10%: משלמים 10% מכל שכר הדירה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות, פחת או פטור (ס' 122 לפקודה), תוך 30 יום מתום שנת המס. בדרך כלל זול יותר כששכר הדירה גבוה מכ-7,000 ₪; החיסרון — במכירה, הפחת שהיה מותר בשנים האלה מתווסף לשווי המכירה ומגדיל את מס השבח. המסלול הרגיל (מס שולי על ההכנסה בניכוי הוצאות ופחת) לא נכלל במחשבון, כי שיעור הפחת לדירה מושכרת לא אומת.

תזרים ותשואה על ההון: אם יש משכנתא, המחשבון מפחית את ההחזר החודשי מהרווח נטו ומציג את התזרים החודשי ואת התשואה על ההון העצמי שהשקעתם. בדקו כמה הון עצמי נדרש לדירה להשקעה (50%) במחשבון ההון העצמי, ואת עדכון שכר הדירה למדד במחשבון הצמדת שכר דירה.

תשואה ברוטו = שכר דירה × 12 ÷ מחיר · פטור חודשי = max(0, min(הכנסה, 2 × 5,654 − הכנסה)) · מס במסלול הפטור = (הכנסה − פטור) × חודשים × מס שולי · מס במסלול 10% = 10% × ההכנסה השנתית

דוגמה

דירה ב-2,000,000 ₪ עם עלויות רכישה של 171,800 ₪ (מס רכישה 160,000 ₪ ועו"ד 11,800 ₪), שכר דירה 6,000 ₪, חודש אחד פנוי בשנה והוצאות של 8,000 ₪, במסלול 10%: ההכנסה 66,000 ₪, המס 6,600 ₪, הרווח נטו 51,400 ₪ והתשואה נטו אחרי מס 2.37% (51,400 ÷ 2,171,800). בשכר דירה של 8,000 ₪ הפטור החלקי הוא 3,308 ₪ לחודש והמס במסלול הפטור 17,454.24 ₪ — יותר מ-9,600 ₪ במסלול 10%, ולכן 10% עדיף; ב-12,000 ₪ אין פטור כלל (44,640 ₪ מס ב-31%) ומסלול 10% עולה 14,400 ₪.

שאלות נפוצות

עד כמה שכר דירה פטור ממס?

עד 5,654 ₪ לחודש בשנת 2026 (ללא שינוי מ-2024 ו-2025), מכל הדירות שאתם, בן/בת הזוג וילדים עד 18 משכירים יחד. המקור: לוח העזר לחישוב מס הכנסה של רשות המסים לינואר 2026.

מה קורה אם עברתי את התקרה?

הפטור מצטמצם בסכום החריגה: הפטור = 2 × 5,654 − ההכנסה. למשל ב-6,000 ₪ הפטור הוא 5,308 ₪ ורק 692 ₪ לחודש חייבים במס. מעל 11,308 ₪ לחודש אין פטור בכלל.

מה זה מסלול 10%?

מס של 10% על כל ההכנסה משכר דירה למגורים, בלי ניכוי הוצאות או פחת ובלי פטור (ס' 122 לפקודת מס הכנסה). משלמים תוך 30 יום מתום שנת המס, אלא אם שולמו מקדמות.

מה החיסרון של מסלול 10%?

אי אפשר לנכות הוצאות ופחת, ובמכירת הדירה הפחת המרבי שהיה מותר בשנים שבהן שולם 10% מתווסף לשווי המכירה — ומגדיל את מס השבח (ס' 122(ג)).

צריך מסמך מהשוכר בשביל הפטור?

כן. הפטור מותנה במסמך חתום על ידי השוכר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד (ס' 3 לחוק הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים).

מה התשואה הממוצעת על דירה בישראל?

כ-2.6% ברוטו ב-2023, לפי מרכז המחקר והמידע של הכנסת (שכר דירה ממוצע כ-4,477 ₪ לחודש).

מקורות

עודכן לאחרונה: · איך אנחנו מחשבים ובודקים

מחשבונים קשורים