Калькулятор доходности квартиры для инвестиций и налога на аренду

Как это считается?

Доходность брутто: месячная арендная плата × 12, делённая на цену квартиры. Это число из объявлений: оно не учитывает месяцы без арендатора, расходы, налог и расходы на покупку. По данным Центра исследований Кнессета, средняя доходность в Израиле в 2023 году составляла около 2.6%.

Доходность нетто до налога: фактический доход (после месяцев простоя) минус годовые расходы, делённые на цену квартиры плюс расходы на покупку — налог на покупку жилья (8% на вторую квартиру, см. калькулятор налога на покупку), адвокат, посредник и ремонт.

Режим освобождения: доход от аренды жилья не облагается налогом до 5,654 ₪ в месяц (2026) — по всем вашим квартирам, квартирам супруга(и) и детей до 18 лет вместе. Выше предела освобождение сокращается: освобождение = 2 × 5,654 − доход, а выше 11,308 ₪ освобождения нет совсем. Часть сверх освобождения облагается по предельной ставке — не менее 31%, так как это доход не от личного труда. Освобождение действует при наличии подписанного арендатором документа о том, что квартира используется им только для проживания.

Режим 10%: вы платите 10% со всей арендной платы брутто, без вычета расходов, амортизации и освобождения (ст. 122 Постановления о подоходном налоге) в течение 30 дней после окончания налогового года. Обычно выгоднее, когда арендная плата выше примерно 7,000 ₪; недостаток — при продаже амортизация, которая была разрешена в эти годы, добавляется к стоимости продажи и увеличивает налог на прирост стоимости недвижимости (мас шэвах). Обычный режим (предельная ставка налога на доход за вычетом расходов и амортизации) в калькулятор не включён, так как ставка амортизации для сдаваемой квартиры не проверена.

Денежный поток и доход на капитал: если есть ипотека, калькулятор вычитает ежемесячный платёж из прибыли нетто и показывает ежемесячный денежный поток и доход на вложенный собственный капитал. Узнайте, сколько собственного капитала нужно для инвестиционной квартиры (50%), в калькуляторе собственного капитала, а как индексировать арендную плату — в калькуляторе привязки арендной платы.

доходность брутто = арендная плата × 12 ÷ цена · ежемесячное освобождение = max(0, min(доход, 2 × 5,654 − доход)) · налог в режиме освобождения = (доход − освобождение) × месяцы × предельная ставка · налог в режиме 10% = 10% × годовой доход

Пример

Квартира за 2,000,000 ₪ с расходами на покупку 171,800 ₪ (налог на покупку 160,000 ₪ и адвокат 11,800 ₪), аренда 6,000 ₪, один месяц простоя в году и расходы 8,000 ₪, в режиме 10%: доход 66,000 ₪, налог 6,600 ₪, прибыль нетто 51,400 ₪, а доходность нетто после налога 2.37% (51,400 ÷ 2,171,800). При аренде 8,000 ₪ частичное освобождение составляет 3,308 ₪ в месяц, а налог в режиме освобождения 17,454.24 ₪ — больше, чем 9,600 ₪ в режиме 10%, поэтому 10% выгоднее; при 12,000 ₪ освобождения нет совсем (налог 44,640 ₪ по ставке 31%), а режим 10% обходится в 14,400 ₪.

Похожие калькуляторы

• Калькулятор налога на покупку жильяКалькулятор налога на покупку жилья по шкале 2026 года: единственная, заменяющая и дополнительная квартира, новый репатриант и инвалид. С разбивкой по ступеням и сравнением вариантов.
• Собственный капитал на квартируСколько собственного капитала нужно на квартиру: 25% на единственную, 30% на заменяющую, 50% инвесторам, плюс налог на покупку, адвокат и посредник.
• Калькулятор ипотекиКалькулятор ипотеки по трекам: прайм, ккац, кац и переменная ставка. Ежемесячный платёж, проценты и индексация, график платежей и средние ставки Банка Израиля.
• Индексация арендыКалькулятор индексации аренды: новая арендная плата по известному индексу или индексу месяца, с нижним пределом и порогом из договора и потолком залога.