حاسبة عائد شقة للاستثمار وضريبة الإيجار
العائد الإجمالي = الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشقة. شقة بسعر 2,000,000 ₪ مؤجَّرة بـ 6,000 ₪ شهريًا تدرّ 3.6% إجمالي؛ وفي الضريبة يكلّف مسار الإعفاء الجزئي 2,574.24 ₪ في السنة (إعفاء عن 5,308 ₪ شهريًا، والباقي بنسبة 31%) مقابل 7,200 ₪ في مسار 10%، ولذلك يبلغ العائد الصافي بعد الضريبة 3.47%.
- الدخل السنوي الفعلي من الإيجار
- 72,000.00 ₪
- العائد الصافي قبل الضريبة (بعد المصاريف، على السعر + تكاليف الشراء)
- 3.6%
- مسار الإعفاء
- إعفاء جزئي — 5,308 ₪ شهريًا (2 × 5,654 − 6,000 ₪)
- الضريبة السنوية في مسار الإعفاء (الجزء الخاضع للضريبة الهامشية 31%)
- 2,574.24 ₪
- الضريبة السنوية في مسار 10% (على كامل الدخل، دون خصم مصاريف)
- 7,200.00 ₪
- المسار الأرخص
- مسار الإعفاء — ضريبة 2,574.24 ₪ في السنة
- الربح السنوي الصافي بعد المصاريف والضريبة
- 69,425.76 ₪
- العائد الصافي بعد الضريبة
- 3.47%
- التدفق الشهري الصافي (بعد الضريبة والمصاريف)
- 5,785.48 ₪
- مسار الإعفاء أرخص بمقدار 4,625.76 ₪ في السنة. وهو مشروط بوثيقة موقّعة من المستأجر بأن الشقة تُستخدم للسكن فقط، والجزء الذي يزيد على الإعفاء يخضع للضريبة الهامشية.
- لم تُدخَل تكاليف شراء. ضريبة الشراء على شقة إضافية هي 8% — احسبوها في [حاسبة ضريبة الشراء](/housing/purchase-tax) أو احسبوا كل النقد المطلوب في [حاسبة رأس المال الذاتي](/housing/down-payment)، ثم أدخلوها هنا.
- المسار العادي (الضريبة الهامشية على الدخل بعد خصم المصاريف والاهتلاك) غير مشمول — نسبة الاهتلاك لشقة مؤجَّرة لم يُتحقق منها. سقف الإعفاء لسنة 2026: 5,654 ₪ شهريًا (جدول الإرشاد لدى سلطة الضرائب). الحساب ليس استشارة ضريبية أو استثمارية.
كيف يُحسب؟
العائد الإجمالي: الإيجار الشهري × 12 مقسومًا على سعر الشقة. هذا الرقم الذي يظهر في الإعلانات، وهو يتجاهل الأشهر بدون مستأجر والمصاريف والضريبة وتكاليف الشراء. وفق مركز الأبحاث في الكنيست، بلغ متوسط العائد في إسرائيل في 2023 نحو 2.6%.
العائد الصافي قبل الضريبة: الدخل الفعلي (بعد الأشهر الشاغرة) ناقص المصاريف السنوية، مقسومًا على سعر الشقة مضافًا إليه تكاليف الشراء — ضريبة الشراء (مس ركيشا، 8% لشقة إضافية، انظروا حاسبة ضريبة الشراء)، محامٍ، وساطة وترميم.
مسار الإعفاء: الدخل من إيجار شقة سكنية معفى من الضريبة حتى 5,654 ₪ شهريًا (2026) — عن كل شققكم وشقق الشريك/ة والأولاد حتى 18 معًا. فوق السقف يتقلّص الإعفاء: الإعفاء = 2 × 5,654 − الدخل، وفوق 11,308 ₪ لا إعفاء إطلاقًا. الجزء الذي يزيد على الإعفاء يخضع للضريبة الهامشية — 31% على الأقل، لأنه دخل ليس من جهد شخصي. الإعفاء مشروط بوثيقة موقّعة من المستأجر بأن الشقة تُستخدم لسكنه فقط.
مسار 10%: تدفعون 10% من كامل الإيجار الإجمالي، دون خصم مصاريف أو اهتلاك أو إعفاء (البند 122 من أمر ضريبة الدخل)، خلال 30 يومًا من نهاية السنة الضريبية. يكون عادةً أرخص عندما يزيد الإيجار على نحو 7,000 ₪؛ وعيبه — عند البيع يُضاف الاهتلاك الذي كان مسموحًا في تلك السنوات إلى قيمة البيع فيزيد ضريبة التحسين (مس شباح). المسار العادي (الضريبة الهامشية على الدخل بعد خصم المصاريف والاهتلاك) غير مشمول في الحاسبة، لأن نسبة الاهتلاك لشقة مؤجَّرة لم يُتحقق منها.
التدفق والعائد على رأس المال: إذا كان هناك قرض إسكان، تخصم الحاسبة القسط الشهري من الربح الصافي وتعرض التدفق الشهري والعائد على رأس المال الذاتي الذي استثمرتموه. افحصوا كم رأس مال ذاتي تحتاجون لشقة استثمارية (50%) في حاسبة رأس المال الذاتي، وتحديث الإيجار وفق المؤشر في حاسبة ربط الإيجار.
العائد الإجمالي = الإيجار × 12 ÷ السعر · الإعفاء الشهري = max(0, min(الدخل, 2 × 5,654 − الدخل)) · الضريبة في مسار الإعفاء = (الدخل − الإعفاء) × الأشهر × الضريبة الهامشية · الضريبة في مسار 10% = 10% × الدخل السنوي
مثال
شقة بـ 2,000,000 ₪ وتكاليف شراء 171,800 ₪ (ضريبة الشراء 160,000 ₪ ومحامٍ 11,800 ₪)، إيجار 6,000 ₪، شهر واحد شاغر في السنة ومصاريف 8,000 ₪، في مسار 10%: الدخل 66,000 ₪، الضريبة 6,600 ₪، الربح الصافي 51,400 ₪ والعائد الصافي بعد الضريبة 2.37% (51,400 ÷ 2,171,800). عند إيجار 8,000 ₪ يكون الإعفاء الجزئي 3,308 ₪ شهريًا والضريبة في مسار الإعفاء 17,454.24 ₪ — أكثر من 9,600 ₪ في مسار 10%، ولذلك يُفضَّل 10%؛ وعند 12,000 ₪ لا إعفاء إطلاقًا (44,640 ₪ ضريبة بنسبة 31%) ومسار 10% يكلّف 14,400 ₪.
أسئلة شائعة
إلى أي حد يُعفى الإيجار من الضريبة؟
حتى 5,654 ₪ شهريًا في سنة 2026 (دون تغيير عن 2024 و2025)، من كل الشقق التي تؤجّرونها أنتم والشريك/ة والأولاد حتى 18 معًا. المصدر: جدول الإرشاد لحساب ضريبة الدخل لدى سلطة الضرائب، يناير 2026.
ماذا يحدث إذا تجاوزت السقف؟
يتقلّص الإعفاء بمقدار التجاوز: الإعفاء = 2 × 5,654 − الدخل. مثلًا عند 6,000 ₪ يكون الإعفاء 5,308 ₪ و692 ₪ فقط شهريًا تخضع للضريبة. فوق 11,308 ₪ شهريًا لا إعفاء إطلاقًا.
ما هو مسار 10%؟
ضريبة بنسبة 10% على كامل الدخل من إيجار شقة سكنية، دون خصم مصاريف أو اهتلاك ودون إعفاء (البند 122 من أمر ضريبة الدخل). تُدفع خلال 30 يومًا من نهاية السنة الضريبية، ما لم تُدفع دفعات مقدّمة.
ما عيب مسار 10%؟
لا يمكن خصم المصاريف والاهتلاك، وعند بيع الشقة يُضاف الاهتلاك الأقصى الذي كان مسموحًا في السنوات التي دُفع فيها 10% إلى قيمة البيع — ما يزيد ضريبة التحسين (البند 122(ج)).
هل أحتاج وثيقة من المستأجر للحصول على الإعفاء؟
نعم. الإعفاء مشروط بوثيقة موقّعة من المستأجر بأن الشقة تُستخدم لسكنه فقط (البند 3 من قانون الإعفاء من الضريبة على الدخل من تأجير شقة سكنية).
ما متوسط العائد على شقة في إسرائيل؟
نحو 2.6% إجمالي في 2023، وفق مركز الأبحاث والمعلومات في الكنيست (متوسط الإيجار نحو 4,477 ₪ شهريًا).
المصادر
- سلطة الضرائب — جدول الإرشاد لحساب ضريبة الدخل من الراتب 2026 (سقف إعفاء الإيجار) (بالعبرية)
- قانون ضريبة الدخل (الإعفاء من الضريبة على الدخل من تأجير شقة سكنية)، 1990 (بالعبرية)
- سلطة الضرائب — نموذج 3302: مسار 10% على الدخل من تأجير شقة (البند 122) (بالعبرية)
- مركز الأبحاث والمعلومات في الكنيست — فرض الضريبة على دخل الإيجار وتطبيق واجب التبليغ (2024) (بالعبرية)
آخر تحديث: · كيف نحسب ونتحقق
حاسبات ذات صلة
- حاسبة ضريبة الشراءحاسبة ضريبة الشراء وفق شرائح 2026 لسلطة الضرائب: شقة وحيدة، بديلة، إضافية، مهاجر جديد وذوو الإعاقة. مع تفصيل حسب الشريحة ومقارنة بين المسارات.
- حاسبة رأس المال الذاتي للشقةكم رأس مال ذاتي تحتاجون لشقة؟ 25% للشقة الوحيدة و30% لترقية السكن و50% للمستثمرين، إضافة إلى ضريبة الشراء والمحامي والوساطة. احسبوا النقد المطلوب أو أقصى سعر شقة.
- حاسبة قرض الإسكانحاسبة قرض الإسكان (مشكنتا) بحسب المسارات: برايم وثابتة وربط بالمؤشر ومتغيرة. القسط الشهري ومجموع الفائدة والربط وجدول التسديد، مع فوائد بنك إسرائيل المتوسطة.
- حاسبة ربط بدل الإيجار بالمؤشرحاسبة ربط بدل الإيجار بمؤشر الأسعار: بدل الإيجار المحدَّث حسب المؤشر المعروف أو مؤشر شهر معيّن، مع حد أدنى وعتبة ربط كما في العقد، وربط تلقائي بين الأسس وسقف الوديعة.