Калькулятор собственного капитала для покупки квартиры

На единственную квартиру банк финансирует до 75%, поэтому нужно минимум 25% собственного капитала плюс налог на покупку (мас рхиша) и расходы, которые не покрываются ипотекой. Для квартиры за 2,000,000 ₪: собственный капитал 500,000 ₪, налог на покупку 743.93 ₪ и адвокат 0.5% + НДС 11,800 ₪. Всего 512,543.93 ₪ наличными, а максимальная ипотека — 1,500,000 ₪.

Определяет максимальный процент финансирования (директива 329) и ступени налога на покупку.
Пусто = максимум для типа покупателя. Введите меньше, если планируете меньшую ипотеку.
Сопутствующие расходы
Официального тарифа нет; обычно 0.5%–1% + НДС. При покупке у застройщика гонорар адвоката застройщика ограничен законом — проверьте договор.
0, если посредника нет. Обычно 2% + НДС — рыночная практика, а не официальный тариф.
Всего нужно наличных (капитал + налог + расходы)
512,543.93 ₪
Минимальный собственный капитал для банка (25% цены)
500,000.00 ₪
Налог на покупку (Единственная квартира)
743.93 ₪
Гонорар адвоката (0.5% + НДС 18%)
11,800.00 ₪
Максимальная ипотека (75% цены)
1,500,000.00 ₪
  • Банковское финансирование считается только от стоимости квартиры (директива 329): налог на покупку, гонорар и расходы оплачиваются из собственного капитала и не финансируются ипотекой.
  • Гонорар адвоката и комиссия посредника не имеют официального тарифа — они определяются в переговорах. Значения здесь — ваше рабочее допущение плюс НДС 18%.
  • Банк вправе финансировать меньше максимума в зависимости от платёжеспособности — проверьте в [калькуляторе платёжеспособности](/housing/repayment-capacity). Для покупки по программе «Цена для жильца» / квартиры со скидкой действуют особые правила оценки (директива 329, п. 4а), которые здесь не учтены.

Как это считается?

Минимальный собственный капитал. Директива 329 Банка Израиля о надлежащем банковском управлении ограничивает финансирование: до 75% цены единственной квартиры (собственный капитал 25%), до 70% для заменяющей квартиры при улучшении жилищных условий (машпирей дирур, 30%) и до 50% для инвестиционной квартиры (50%). Минимальный собственный капитал — это цена, умноженная на долю, не покрываемую финансированием.

Налог на покупку. Считается по ступеням 2026 года Налогового управления (Рашут ха-мисим): единственная квартира освобождена до 1,978,745 ₪, выше — 3.5%, 5% и далее; дополнительная квартира — 8% до 6,055,070 ₪ и 10% выше (временное положение до 31.12.2026). Калькулятор использует тот же расчёт, что и калькулятор налога на покупку; для особых случаев (репатриант, инвалид) считайте там. Полный путеводитель: налог на покупку 2026.

Сопутствующие расходы. Гонорар адвоката и комиссия посредника — это процент от цены плюс НДС 18%. Официального тарифа у них нет: введите согласованную сумму или рабочее допущение. Можно также добавить оценщика, открытие ипотечного дела, переезд и ремонт фиксированной суммой.

Ипотека не покрывает налог и расходы. Процент финансирования считается только от стоимости квартиры, поэтому все остальные расходы оплачиваются из ваших средств. Всего наличных нужно = минимальный собственный капитал + налог на покупку + адвокат + посредник + дополнительные расходы. В режиме «Я знаю свой капитал» калькулятор находит максимальную цену квартиры, при которой эта сумма покрывается точно (налог растёт с ценой, поэтому расчёт итеративный).

Следующий шаг. Проверьте, что оставшаяся ипотека укладывается и в коэффициент платежа банка, в калькуляторе платёжеспособности, и составьте комбинацию треков в калькуляторе ипотеки.

Минимальный собственный капитал = цена × (1 − процент финансирования) · Нужно наличных = собственный капитал + налог на покупку + (адвокат + посредник) × 1.18 + дополнительные расходы

Пример

Единственная квартира за 3,000,000 ₪ с адвокатом 0.5% и посредником 2%: собственный капитал 750,000 ₪ (25%), налог на покупку 45,538.33 ₪, адвокат 17,700 ₪, посредник 70,800 ₪ — всего 884,038.33 ₪ наличными. Инвестор покупает дополнительную квартиру за 2,000,000 ₪ с теми же адвокатом и посредником: собственный капитал 1,000,000 ₪, налог на покупку 160,000 ₪, адвокат 11,800 ₪, посредник 47,200 ₪ — всего 1,219,000 ₪. И наоборот: при 500,743.93 ₪ без сопутствующих расходов единственная квартира за 2,000,000 ₪ — максимальная цена.

Частые вопросы

Сколько собственного капитала нужно на первую квартиру?

Не менее 25% цены (директива 329, п. 2.1), а также налог на покупку, если цена выше 1,978,745 ₪, и расходы на адвоката, посредника и оценщика, которые ипотека не покрывает.

А при улучшении жилищных условий?

30% собственного капитала (финансирование до 70%) для заменяющей квартиры при условии, что прежняя квартира будет продана вовремя. Иначе квартира считается дополнительной: финансирование 50% и налог на покупку 8%.

Сколько собственного капитала нужно инвестору?

50% цены плюс налог на покупку 8% (до 6,055,070 ₪), то есть около 58% цены наличными до расходов.

Финансируется ли налог на покупку ипотекой?

Нет. Процент финансирования считается только от стоимости объекта (определение LTV в директиве 329), поэтому налог, гонорар и расходы оплачиваются из собственного капитала.

Что с квартирой по программе «Цена для жильца» (мехир ле-миштакен)?

Для квартиры со скидкой банк считает финансирование по оценке оценщика (до 2.1 миллиона ₪ или цены покупки, смотря что больше), и требуется минимальный собственный капитал 60,000 ₪ (с грантом) или 100,000 ₪ из собственных средств (директива 329, п. 4а). Эти правила в калькулятор не включены.

Можно ли добавить недостающий собственный капитал кредитом?

Не на ту же квартиру: директива считает процент финансирования с учётом всех кредитов, обеспеченных этим объектом. Другие кредиты проверяются в рамках коэффициента платежа — см. калькулятор платёжеспособности.

Источники

Последнее обновление: · Как мы считаем и проверяем

Похожие калькуляторы